Nekustamie īpašumi. Vai pareizais scenārijs vēl eksistē?

Šī līkne ir dilstoša, turpretī ražotāja vai izplatītāja interese par šo produktu pieaug, un piedāvājuma līkne ir augoša. Attēlojot to grafiski, iegūstam krustpunktu, ko sauc par līdzsvara cenu. Runājot dinamisku sistēmu terminos, atkarībā no modeļa sarežģītības (adekvātuma pakāpes), sistēmas fāzu plaknē iegūstam līdzsvara punktu vai robežciklu, t.i., svārstības līdzsvara cenas apkārtnē. Tiktāl par objektīviem kritērijiem. Un tomēr - tirgus psiholoģija arī ir būtisks faktors. Ne velti pēdējos gados daža laba Nobela prēmija ir piešķirta tieši par pētījumiem šajā jomā. Atcerēsimies kaut vai neseno sāls ažiotāžu, kad veikalu tukšie plaukti daudzus pircējus vilināja piepildīt savus mājokļus ar daudzu gadu sāls rezervi. Latvijas nekustamo īpašumu tirgū jānošķir un atsevišķi jāvērtē gan objektīvie, gan subjektīvie faktori. Pirmkārt, vēl pirms dažiem gadiem Latvijas nekustamā īpašuma cenas Rīgā, tās apkārtnē, Jūrmalā, lielākajās pilsētās un citās dzīvošanai pievilcīgās vietās būtiski atšķīrās no citu Eiropas valstu atbilstoša lieluma, nozīmes un dzīves vides pievilcības līmeņa pilsētām un kūrortiem. Otrkārt, Latvijā pastāvēja (un vēl šodien pastāv) objektīvi liels neapmierināts pieprasījums pēc dzīves vides kvalitātes uzlabošanas, par ko varam spriest kaut vai pēc statistikas datiem par vidējo mājokļa kvadratūru vienam iedzīvotājam. Treškārt, pieauga ģimeņu vidējie ienākumi, kas veicināja pieprasījuma maksātspēju. Ceturtkārt, pieejamāki bija kļuvuši kredītresursi (zemas starpbanku finansēšanas likmes un komercbanku aktīva kreditēšanas pieauguma politika). Visi šie faktori sekmēja nekustamo īpašumu cenu kāpumu. No valsts ekonomiskās attīstības viedokļa optimāls būtu risinājums, ja nekustamo īpašumu cenas salīdzinoši lēni, bet galvenais - vienmērīgi sasniegtu atbilstošo Eiropas līmeni līdzīgas kvalitātes objektiem. Tas ļautu izvairīties no nesamērīgi straujā lēciena un tam sekojošās krīzes. Taču tā nenotika. Valdību rīcībā jau no paša sākuma bija instrumenti šī scenārija sekmēšanai, ko tās diemžēl neizmantoja. Vēlos piedāvāt hipotēzi, ka Latvijas nodokļu sistēma tieši izprovocēja krīzi nekustamo īpašumu tirgū. Vieglāk krīzi bija neradīt, nekā tagad to novērst. Saprotams, ka beznodokļu sektors piesaista kapitālu. Katra finanšu projekta efektivitāte var tikt vērtēta, analizējot vismaz divus pamatkritērijus - ienesīgumu jeb finanšu literatūrā pazīstamo IRR (angļu - internal rate of return) un investīciju atmaksāšanās periodu. Ja ar spekulācijām nekustamo īpašumu tirgū, paļaujoties uz cenu strauju pieaugumu, var nopelnīt ātrāk un vairāk nekā ražojot vai sniedzot pakalpojumus, kapitāls aizplūst no ražošanas uz nekustamo īpašumu jomu. Šī aizplūšana notiek divējādi - kā spekulācijas ar nekustamo īpašumu, kas primāri strauji palielina pieprasījumu, un kā intensīva iesaiste nekustamo īpašumu celtniecībā un attīstīšanā, kas rada piedāvājumu, bet ar izteiktu laika nobīdi starp investīciju projekta sākumu un produkta parādīšanos tirgū (darījums, teritoriālplānošana, būvprojekts, būvatļauja, ārējās komunikācijas, apjomu celtniecība). Tas radīja strauju papildu pieprasījumu jau objektīvi eksistējošajam gala lietotāju pieprasījumam cenu augšanas intervāla sākumfāzē un kritiski lielu piedāvājuma pārsvaru pār pieprasījumu, sākoties cenu stabilizācijai un lejupslīdei. Šodien gala lietotāji dominē nekustamo īpašumu tirgū. Tajā gan glābiņu vēl meklē nokavējušies attīstītāji vai aizgulējušies spekulanti, bet sākotnēji, manuprāt, lietotāju procents bija mazāks par pusi. Visi šie faktori diemžēl sekmēja ažiotāžas situācijas rašanos nekustamā īpašuma tirgū. Vislielākā valdību kļūda bija šo procesu atstāšana pašplūsmā un savlaicīga nereaģēšana ar valdības rīcībā esošajiem nodokļu instrumentiem. Vai valdība nesaprata šos acīmredzamos ekonomiskos procesus? Vai pieļāva tos kādu interešu vadīta, pašpaļāvīgi cerot, ka gan jau tik briesmīgi nebūs, mēs varam tikai minēt. Saprātīga nodokļu politika būtu bijusi no paša sākuma aplikt darījumus ar nekustamo īpašumu ar iedzīvotāju ienākuma nodokli. Šī likme būtu varējusi būt, piemēram, 10% kā starpība starp vispārējo 25% iedzīvotāju ienākuma nodokli un 15% uzņēmumu ienākuma nodokli. Tieši tāpat bija nepieciešams kapitāla pieauguma nodoklis nekustamajam īpašumam. Gribi spekulēt - lūdzu, tikai samaksā nodokli no pārdošanas un pirkšanas cenas starpības. Citādi jāatgriežas pie apgalvojuma, ka valdības nodokļu politika pati ir radījusi šo krīzi. Otra problēma saistās ar valdības haotisko rosīšanos, sagaidot pirmos krīzes simptomus. Ir viena skarba patiesība - gan inflācijas, gan jebkuras ekonomiskās krīzes būtisks faktors ir inflācijas vai krīzes gaidas un tām sekojošā panika. Līdzīgi kā iepriekšējās valdības pretinflācijas plāns tikai pasliktināja situāciju, tā arī novitātes saistībā ar kreditēšanās ierobežošanu izsauca strauju stagnāciju nekustamā īpašuma tirgū. Pamatoti Vilis Krištopans par to kritizē valdību. Tikai viņš runā par neprasmīgu otro soli pēc tam, kad pirmais jau ir bijis nesaprātīgs. Ko līdz vainot ārstu, kas nav mācējis izārstēt lauzto mugurkaulu, bet aizmirst to, kas vilinājis lēkt no kraujas? Vai mums šodien ir kādi iedarbīgi instrumenti situācijas atveseļošanai? Manuprāt, ir. Tikai negaidīsim brīnumu un ievērosim, ka situācijā, kad pacients jau ir ļoti novājināts, jebkuras pat pareizās zāles nepareizās devās var radīt letālu iznākumu. Lai novērstu tās bēdīgās sekas, par kurām runā Edgars Šīns, manuprāt, ir jāatrod optimāls valsts un komercbanku sadarbības modelis. Abām pusēm būtu jāsaprot, ka ievērojama skaita mājsaimniecību bankrots ir katastrofāls gan valstij, gan bankām. Tādēļ ierosinu vienoties par saudzējošāku režīmu noteikšanu hipotekārā kredīta ņēmējiem, kas šobrīd īslaicīgi nespēj pildīt savas saistības, plaši pielietojot kredīta brīvdienas gan attiecībā uz kredīta pamatsummu, gan strauji pieaugušajiem procentu maksājumiem, fiksējot nesamaksāto procentu daļu kā atlikto maksājumu, bet neparedzot par to soda sankcijas. Beigu beigās arī kredītiestāde būs ieguvēja, ja kredītņēmējs varēs sabalansēt savu ģimenes budžetu, samērīgi atliekot savus maksājumus, nekā masveidā iedarbinot tiesiskos piedziņas mehānismus, kur atkārtotajā izsolē ķīlas priekšmets tiek piedāvāts par 60% tirgus vērtības. Protams, šādi nākot pretī klientam, banka, diskontējot nedzēsto kredīta summu šodienas vērtībā, nedaudz zaudēs, bet, ievērojot pretējās rīcības kopējās bēdīgās konsekvences, jārēķinās ar to, ka, ja tiešām bankrotu vilnis sāksies, banka var zaudēt vēl vairāk, jo arī atkārtotās izsoles var nedot rezultātu, un bankai būs faktiski jākļūst par nekustamo īpašumu tirdzniecības aģentu jau neeksistējošā tirgū. Turklāt īstenībā komercbankas jau ir lieliski nopelnījušas hipotekārās kreditēšanas buma laikā. Neesmu sazvērestības teoriju piekritējs, bet viens jautājums paliek - ja daudzi nopelnīja ar nekustamo īpašumu spekulācijām "labajos" laikos, vai patiesībā spēle nesastāv no divām daļām un vai nav paredzēta arī otrā laimesta daļa "sliktajos" laikos?