Ideāli, ja būvdarbu tāme ir iekļauta būvprojekta sastāvā, taču parasti tas notiek, savstarpēji vienojoties pasūtītājam un arhitektam. Tāpēc visbiežāk tāmi jāpasūta atsevišķi sertificētam tāmētājam, ko var atrast interneta meklētājos vai būvniecības katalogā, stāsta arhitekts Ervins Krauklis no Depo projekta. Profesionāli sagatavotā tāmē jābūt izcenotiem visiem darbiem un materiāliem, kā arī iekļautām darba algām, uzsver Latvijas Būvnieku asociācijas prezidents Viktors Puriņš.
Tāmes sagatavošana var ilgt pat vairākas nedēļas. Maksu par tāmētāja pakalpojumiem parasti ir 0,2—1 % no kopējām būvizmaksām. Piemēram, ja pāris dienās nepieciešama tāme 100 m2 mājai un kopējās projekta izmaksas ir Ls 32 000, tad tāmētāja honorārs būs Ls 300—320.
Var rīkot arī cenu tenderi, taču būvfirmām visbiežāk ir sagatavots savs cenu piedāvājums, pēc kura pasūtītājs var izvēlēties vienu vai otru firmu.
Neatkarīgi no tā, kas tāmi izstrādājis, E.Krauklis stāsta, ka "vajadzīgs arī kāds, kas to kompetenti izvērtē — vai cenas nav "saskrūvētas", nepamatoti pazeminātas, vai arī vienkārši sarakstīti cipari". Risinājums ir jau šajā projekta stadijā nolīgt būvuzraugu, kas vēlāk kontrolēs arī celtniecības darbu kvalitāti.
Būvfirma. Līgums
Ja mājas būvniecībai aicina firmu, vēlams palūkoties Ekonomikas ministrijas mājaslapā un noskaidrot, vai firma ir iekļauta komercreģistrā un tai ir izsniegta licence, norāda V.Puriņš. Tāpat ieteicams būvfirmai prasīt, lai uzrāda trīs četrus iepriekšējos objektus, un pajautāt arī atsauksmes no cilvēkiem. "Nebūtu pareizi meklēt būvfirmu tikai pēc tās piedāvātās cenas, kas pēc tam dažādu viltību rezultātā var būtiski paaugstināsies," piebilst zvērināts advokāts Olavs Cers.
Ar būvfirmu noteikti jāslēdz būvniecības (uzņēmuma) līgums. Taču, lai neparakstītu sev neizdevīgu līgumu, vēlams konsultēties ar juristu, kas specializējies būvniecībā. Vispirms jāpārliecinās par būvfirmas paraksta tiesīgajām personām, par to, vai uz šo firmu nav VID liegumi vai piedziņas atzīmes. To var pārbaudīt Lursoft datu bāzē vai komercreģistrā, skaidro O.Cers.
Nolīgstot celtnieku brigādi, jāraugās, vai viņiem ir tiesības veikt attiecīgos darbus. Jāslēdz arī darba līgumi, jo objektā var ierasties VID pārstāvji un pārbaudīt, vai no strādnieku darba algas tiek maksāti nodokļi, skaidro E.Krauklis. Tikai radinieki var piedalīties mājas būvniecībā kā pašnodarbinātas personas, nemaksājot nodokļus.
Būvuzraudzība
Būvuzraugu nolīgst tikai tādā gadījumā, ja māju ceļ būvfirma. Viņš ir pasūtītāja pārstāvis jeb "acis un ausis" būvobjektā, un viņa pienākums ir "skatīties būvniekam uz pirkstiem", saka O.Cers. Taču būvuzraugs pēc vienošanās var sniegt konsultācijas jau būvprojekta izstrādes gaitā.
Izvēloties būvuzraugu, vispirms jānoskaidro, vai viņam ir būvinženiera sertifikāts, uzsver Latvijas Būvinspektoru un būvuzraugu asociācijas (LBBA) prezidents Raitis Gultnieks. Vēlams pajautāt, kādu objektu būvniecībā šis speciālists bijis pieaicināts, un uzklausīt rekomendācijas. Vēl jāņem vērā, "lai būvuzraugs nebūtu draugos ar būvniekiem, un pret būvnieka piedāvājumu "atrast labu būvuzraugu" vajadzētu izturēties kritiski," piebilst O.Cers.
Būvuzraugu koordinātas var meklēt būvniecības katalogā, būvvaldē vai vērsties LBBA. Samaksa būvuzraugam ir pēc vienošanās, bet parasti norunā stundas tarifu (piemēram, Ls 20) uz katru izbraukuma reizi, ieskaitot arī ceļā pavadīto laiku.
Ar būvuzraugu, līdzīgi kā ar būvfirmu, jāslēdz līgums, vienojoties, cik bieži būvuzraugs ieradīsies, cik ilgi uzturēsies objektā, ko novēros, kāda būs viņa atbildība, kā arī darba samaksa u.tml.
Bez būvuzraudzības celtniecības laikā jāveic arī autoruzraudzība. "Šobrīd būvvaldes neizsniedz pasūtītājam būvatļauju, ja ar arhitektu nav slēgts līgums par autoruzraudzību," stāsta E.Krauklis. Maksu par autoruzraudzību ierēķina kopējās projektēšanas izmaksās, kas ir 8—10% no būvniecības izmaksām. Savukārt, ja ir iegādāts tipveida projekts, tad autoruzraudzību jānodrošina firmai, kurā šis projekts pasūtīts. Taču jārēķinās, ka maksa par autoruzraudzību visdrīzāk nav iekļauta projekta cenā.
Firma bankrotēja
Tomēr ap 80% māju būvniecība joprojām notiek pašu spēkiem vai ar celtnieku brigādēm, norāda V.Puriņš. Piemēram, šoferim Jānim (vēlējās palikt anonīms) mājas būvniecību iesāka firma, bet pabeigt nācās pašam — kad mājai bija uzlikts jumts, ielikti logi un durvis, firma bankrotēja. Iekšējās apdares darbiem viņš nolīga celtnieku brigādi. Lai gan ieguldīto naudu no firmas izdevās dabūt atpakaļ, Jānis uzsver — ja māju celtu otrreiz, līgumu ar firmu par būvniecību no sākuma līdz beigām vairs neslēgtu.
"Negribu teikt, ka visi ir blēži, bet uzskatu, ka labāk ir pieaicināt vajadzīgos speciālistus un strādniekus, nevis visu uzticēt vienai firmai," uzsver Jānis. Formāli līgumā ar sākotnēji nolīgto būvfirmu bija paredzēts maksāt ienākuma nodokli par strādniekiem, stāsta Jānis. Bet, kā noskaidrojies sarunās ar celtniekiem, viņi jau vairākus mēnešus vispār nebija saņēmuši algu. Tas, kā uzskata Jānis, visbiežāk arī ir iemesls sliktai darbu kvalitātei. "Gribēdami ieriebt firmai, celtnieki strādā pavirši, bet ieriebj taču pasūtītājam." Tāpēc, ja nolīgst brigādi, viņaprāt, galvenais ir vienoties, ka maksās par padarīto darbu pa nedēļām.
***
Ervins Krauklis, arhitekts birojā DEPO projekts
Iesaku meklēt profesionālu būvuzraugu, kas būs pasūtītāja pārstāvis jau projekta stadijā — kontrolēs, kā projekts ir izstrādāts, kā arī ieradīsies objektā tajos brīžos, kad jāpieņem kompetenti lēmumi. Mēneša maksa speciālistam var būt vairāki simti latu, taču tas tīrais nieks, salīdzinot ar zaudējumiem, kas var rasties, ja to nedara. Tāpat iesaku cilvēkiem netaupīt uz tāmes rēķina, kā arī pajautāt atsauksmes no iepriekšējiem būvfirmas klientiem.
Raitis Gultnieks, Latvijas Būvinspektoru un būvuzraugu asociācijas prezidents
Būvuzraugs nepieciešams, jo šobrīd ir liela būvnieku noslodze, un firmas ne vienmēr uz mazajiem objektiem nosūta labākos strādniekus. Steigas dēļ cieš kvalitāte, tāpēc cilvēki ietaupīs naudu, ja būvuzraugs būs klāt, kad sienās iemontē vadus, ierīko kanalizāciju. Parasti būvuzraugam jābūt klāt pie galvenajiem darbiem: pamatu un sienu izbūve, siltumizolācijas ierīkošana. Būvuzrauga atbildība ir arī, lai pārējos darbus izpildītu kvalitatīvi.
Viktors Puriņš, Latvijas Būvnieku asociācijas prezidents
Svarīgas ir ne vien rakstveida līgums, bet arī rakstiskas papildu vienošanās par darbiem, ko būvfirma veic. Ja vēlāk būs nepieciešams kaut ko pierādīt, mutiskās vienošanās neskaitīsies. Ar būvniekiem jāvienojas, ka viņi neko nemainīs saskaņotajā projektā, citādi pēc tam, nododot objektu ekspluatācijā, būs problēmas. Savstarpējā līgumā var atrunāt, ka sodu piemēros gan pret būvnieku, ja tas nebūs izpildījis darbu laikā, gan pret pasūtītāju, ja darbs būs veikts, bet būvfirmai par to laicīgi nebūs samaksāts.
Olavs Cers, zvērināts advokāts
Visbiežāk cilvēki kļūdās, izvēloties par būvētājiem radiniekus, draugus, kas apsolās uzbūvēt visu "pa draugam", bet rezultātā gan objekts ir nekvalitatīvs, gan cena daudz lielāka. Nav arī pret ko vērsties — kā tad lai sūdz tiesā savus radiniekus vai draugus, turklāt kā lai pierāda, ka viņi vispār kaut ko būvējuši? Kļūdās arī tie, kas izvēlas melnās brigādes — ja objekts tiek nokavēts vai uzbūvēts nekvalitatīvi, nevar pat pierādīt, kurš to būvējis, kur nu vēl piedzīt zaudējumus.
***
10 svarīgākās lietas būvniecības līgumā
veicamo darbu apjoms — vai būvfirma veiks arī apdares darbus, zemes gabala iekārtošanu, ierīkos komunikācijas un pieslēgs māju centralizētajam komunikāciju tīklam u.tml.;
darbu izpildes termiņš — vēlams noteikt no būvatļaujas saņemšanas brīža, un tam jāsasaucas ar veicamo darbu apjomu. Termiņa beigas vislabāk norādīt kā konkrētu datumu;
izmaksas — šobrīd reti kurš būvnieks, ņemot vērā straujos cenu pieaugumus, līgumā paredz kā galīgo darbu summu. Tāpēc jānosaka prognozējamo sākumcenu un jāparedz tās paaugstināšanas mehānismu atbilstoši pasūtītājam un būvniekam pieņemamiem kritērijiem. Jānosaka, vai PVN ir iekļauts šajā cenā vai arī maksājams papildus. Būvfirmas avanss, ko izmaksā, lai iepirktu būvmateriālus, parasti nepārsniedz 15% no visas līguma summas;
kvalitātes prasības — jāpielīdzina Latvijas būvnormatīvu prasībām un produkcijas ražotāju izdotajiem standartiem un specifikācijām;
garantijas — fiziskas personas tiesības sargā Patērētāju tiesību aizsardzības likums, kas paredz iespējas divu gadu laikā izteikt pretenzijas par darbu kvalitāti. Taču līgumā vēlams noteikt, cik ilgā laikā pēc pretenzijas saņemšanas būvniekam jānovērš defekts;
atbildība un sankcijas — būvniekam jābūt atbildīgam par visiem saviem un viņa pieaicināto apakšuzņēmēju veiktajiem darbiem, savukārt jebkurš kavējums vai cits līguma pārkāpums jāpiesaista sankcijai — līgumsodam vai kavējuma procentiem;
izpildīto darbu pieņemšanas un nodošanas procedūra — būvnieks iesniedz pasūtītājam izpildīto darbu aktu, ko pasūtītājs akceptē noteiktā termiņā un pēc tam apmaksā. Ja darbi nav izpildīti vai izpildīti nekvalitatīvi, pasūtītājs aktu vai tā daļu neakceptē, un neapmaksā līdz brīdim, kamēr būvnieks trūkumus nav novērsis. Aktu pēc visu darbu pabeigšanas vēlams akceptēt tikai pēc tam, kad objekts nodots ekspluatācijā;
apdrošināšana — būvniekam jāapdrošina sava civiltiesiskā atbildība gadījumam, ja darbu laikā cieš kāda trešā persona. Var apdrošināt arī garantijas perioda izmaksas, lai gadījumā, ja būvfirma uzreiz pēc objekta uzbūvēšanas likvidējas, būtu pie kā vērsties ar garantijas prasībām (novēršanu apmaksās apdrošināšanas kompānija), bet šāda apdrošināšana palielinās līguma cenu;
strīdu pakļautība – jāpievērš uzmanība, vai būvnieks nepiedāvā strīdu izskatīšanu kādā mazpazīstamā šķīrējtiesā;
līguma laušana, vienpusēja atkāpšanās — jāparedz iespēja lauzt līgumu vai atkāpties, ja būvnieks pieļauj būtiskus pārkāpumus, ilgstoši kavē termiņus vai neievēro projekta prasības.
***
Līņu ģimenes pieredze
Stāsta Roberts Līnis
Mūsu arhitekts nosūtīja gatavo mājas projektu kādām trim četrām firmām, kas to iztāmēja par velti. No vienas firmas atteicāmies uzreiz, jo tā pieprasīja samaksu par tāmēšanu. Pēc tam mēģinājām iegūt papildus informāciju par šīm firmām. Tāme dod tikai aptuvenu priekšstatu par cenām, bet svarīgi ir arī tas, kā viņi būvē. Celtnieki, ko izvēlējāmies nebija lētākie, bet arhitekts teica, ka atsauksmes par vairākām mājām, ko viņi būvējuši, ir normālas. Arī viņu sastādītajai tāmei varot ticēt — piemēram, skrūves, ar kurām kamīna priekšā pie grīdas piestiprina metāla plāksni, nemaksās katra divus latus. Vienīgi viņu tāmē nebija izcenoti pilnīgi visi darbi, jo viņi paši neveica gāzes ierīkošanu, žoga uzstādīšanu, apzaļumošanu.
Pats nojaucu veco māju, tāpēc ietaupījās aptuveni Ls 1500, plus kaudze kokmateriālu, ko izmantot jaunajā mājā, un vēl malka pirmajai apkures sezonai.
Būvuzraugu pieaicinājām jau projektēšanas stadijā, jo abi ar sievu pēc izglītības esam vēsturnieki, sievas māte — ķīmiķe, līdz ar to celtniecība mums ir diezgan sveša. To iesaku darīt ar citiem. Mūsu būvuzraugs norādīja, ka projektā paredzētais griestu siltinājums ir par plānu. Ja reiz viņš ir mūsu pārstāvis, nebija pamata viņam nepiekrist, tāpēc ierīkojām biezāku siltumizolāciju. Māja mums ir silta, tagad nav par ko sūdzēties!
Maksa būvuzraugam bija Ls 110—120 mēnesī, ieskaitot nelielu sadārdzinājumu par degvielu, jo būvuzraugam šajā pusē nebija citu objektu. Būvuzraugs, protams, nebrauca katru dienu, bet konsekventi bija klāt visos galvenajos darbos. Kad mājā vilka centrālapkuri, strādnieki ieradās ar savu tāmi, un būvuzraugs viņiem uzdeva konkrētus jautājumus, piemēram, kāpēc šis radiators maksā par Ls 15 dārgāk nekā veikalā. Turklāt mums pašiem nebija jāatbild par pamatu, sienu un jumta konstrukciju nodošanas aktiem. Paralēli arhitekts veica arī autoruzraudzību.