Padomju laika sērijveida dzīvokļi - liels risks hipotekārā kredīta ņēmējiem

EM apzinoties, ka potenciāli lielākie riski šobrīd ar nesošajām konstrukcijām varētu būt 464. sērijas namiem, tāpēc tuvāko piecu mēnešu laikā izlases veidā 464. sērijas desmit ēkām tiks veikta tehniskā stāvokļa padziļinātā izpēte. Iepirkuma konkursa uzvarētājam, ko noskaidros līdz jūnijam, būs uzdevums veikt nesošo konstrukciju, to mezglu un starpstāvu pārseguma plātņu stiprības pārbaudi, kā arī novērtēt ārsienu paneļu un to šuvju tehnisko stāvokli.

Ja iedzīvotājiem būtu pienākums ielaist būvinženierus savos dzīvokļos, patiesi slikta aina jau tagad - 15 gadus pirms ekspluatācijas beigām, atklātos arī 602. sērijas deviņstāvu mājās,- LNT TOP10 stāstīja ekonomikas ministrs Ralfs Nemiro (KPV LV). Dzīvokļos masveidā patvaļīgi veiktas pārbūves nesošajās sienās - izveidotas jaunas durvju ailes, arkas un uzbūvētas starpsienas, kas ar smagumu spiež uz apakšējiem stāviem.

“Tās ir nesošos konstrukciju ietekmējošas darbības. Līdz šim konstatētās plaisas atsevišķās mājās ne vienmēr ir saistīts ar grunti, bet gan ar konstrukciju izmaiņām. Katrs cilvēks, veicot mazu daļiņu no šīm izmaiņām ar nelegālo pārbūvi, būtībā ietekmē visas mājas nesošās konstrukcijas. Mēs varam nonākt nepatīkamās situācijā, jo pašdarbība nav pieļaujama,” sacīja Nemiro.

Ja padomju laika tipveida māju padziļinātās būvinženiertehniskās ekspertīzes uzrādītu būtiskas problēmas, tas var nest ļoti nepatīkamas sekas dzīvokļu īpašniekiem, jo iesaistītos attiecīgo pašvaldību būvvaldes. “Ja atzinumā teikts, ka atsevišķā daļā vai visā mājā tiešām starpstāvu pārsegumi ir neapmierinošā stāvoklī, tie nevar turēt nestspēju, tad mēs, protams, izšķiramies liegt ekspluatāciju. Aizliegums var būt pilnīgs vai daļējs - kāds konkrēts stāvs, vai arī nedrīkst ekspluatēt atsevišķas telpas,” LNT TOP10 skaidroja Rīgas pilsētas būvvaldes pārstāvis Edgars Butāns.

Tas nozīmētu, ka šādos namos nedrīkstētu ne turpināt dzīvot, ne arī dzīvokļus pārdot. Lielākie zaudētāji tad būtu tie, kuri padomju laika sērijveida dzīvokļu iegādei ņēmuši hipotekāro kredītu. Kā stāsta SEB bankas Retail kreditēšanas centra vadītājs Māris Saulājs: “Katrs aizņēmējs ir atbildīgs par saistībām līdz to pilnīgai atmaksai. Ja šāda situācija notiek, tad iedzīvotājs nonāk neapskaužamā situācijā, jo viņam jāturpina maksāt kredīts par dzīvokli, kura tad faktiski vairs nav, un viņiem jāturpina segt izmaksas par jauno mājvietu. Iedzīvotājs nonāk ķīlnieka situācijā”.

Ja smagu tehnisko problēmu dēļ ēkām uzliks ekspluatācijas liegumu, no bankām nekāda pretimnākšana nebūšot un kredītus nenorakstīšot. Cilvēkiem jābūt atbildīgiem, ko pērk.

Tāpēc SEB banka ar nepacietību gaida EM pasūtīto ekspertīžu rezultātus 464. sērijas namiem, bet būtu nepieciešams veikt valstiski vispārēju auditu padomju laika visām 11 sērijām. No tā pieņemtu lēmumus, kurās mājās pilnībā pārtraukt jaunu kreditēšanu.

Ja būvkonstrukciju sliktā tehniskā stāvokļa dēļ notiks kādi drošības precedenti vai pēc būvinženieru tehniskajiem atzinumiem PSRS laika dzīvokļu mājām sāks likt ekspluatācijas liegumus, tas var ietekmēt Latvijas nekustamo īpašumu tirgu. Tā kā vairāk nekā puse dzīvokļu pirkšanas/pārdošanas darījumu notiek tieši ar padomju laikā celtajiem dzīvokļiem, tad SEB bankā prognozē pamatīgu triecienu nozarei. “Noteikti, ka, jā. Ja tā ekspluatācijas atļauja ir noņemta mājai, tad iedzīvotāji atturēsies no konkrētās sērijas iegādes, un līdz ar to šis segments pazudīs. Interese par tādiem īpašumiem vairs nebūs,” teorētisko situāciju iezīmēja Saulājs. 

SEB banka, Swedbank un Citadele jau šobrīd sākušas piesardzīgi kreditēt dzīvokļu iegādi PSRS sērijveida namos. Vairs netiekot izsniegti kredīti uz maksimālo termiņu - 30 gadiem.

Ieva Prauliņa, bankas Citadele pārstāve: “Ja šī ēka ir būvēta līdz 1975. gadam, tas atmaksas termiņš ir līdz 15 gadiem. Ja ir no 1975. līdz 2000. gadam, tad ir 20 gadu atmaksas termiņš”.

Jānis Krops, Swedbank pārstāvis: “Ja māja nebūs ļoti labā tehniskā stāvoklī, visticamāk, tas nebūs ļoti garš atmaksas termiņš šim aizņēmumam. Tāpat tas varētu prasīt nedaudz lielāku līdzmaksājumu no kredīta ņēmēja. Tas nozīmē to, ka tur, kur ir piesardzība, šie nosacījumi ir nedaudz neizdevīgāki”.

Lai kaut daļēji glābtu situāciju, dzīvokļu īpašniekiem ir daudz aktīvāk jāiegulda nauda namu kapitālajos remontos un renovācijā. Taču vismaz pagaidām, vairumā gadījumu, tas beidzas ne ar ko, jo iedzīvotāju sapulcēs nav iespējams savākt atbalsta kvorumu ar 50% pluss vienu balsi.

Daudzdzīvokļu namu apsaimniekošanas uzņēmuma Civinity valdes loceklis Ardis Pāvilsons uzskata, ka ar likuma spēku būtu jānosaka pienākums dzīvokļu īpašniekiem veikt ēku renovāciju un kapitālos remontus: “Vajag likumā definēt, ka tad, kad tuvojas šī normatīvā kalpošanas laika beigas, laikus ir jāveido uzkrājums. Tas ir jāuzliek par pienākumu dzīvokļu īpašniekiem. Šobrīd instrumenti neļauj to sasniegt".

Ministru kabineta noteikumi nosaka, ka padomju laikā būvēto sērijveida daudzdzīvokļu namu indikatīvais kalpošanas ilgums ir vidēji 60 gadi (103., 104., 467., 602. sērija, čehu projekts). Hruščova laika vecākajām mājām beigu termiņš pēc nepilniem 6 gadiem. Tas, ka pienāk normatīvā kalpošanas laika beigas, nenozīmē automātisku avārijas stāvokli un liegumu cilvēkiem tur dzīvot. Tas ir brīdis, kad dzīvokļu īpašniekiem ir obligāti jāpasūta būvinženiera padziļinātā tehniskā ekspertīze.

Laimdota Šnīdere, RTU Būvuzņēmējdarbības un nekustamā īpašuma ekonomikas institūta docente: “Šīs mājas var droši izmantot vēl gadus 40 vai 50. Nav jāsēj panika! Satraukties ir jāsāk tad, kad sertificēts būvinženieris tehniskā stāvokļa novērtēšanā uzrādīs virkni problēmu, un tad tās vietas, kur ir kādi defekti, ir jāizlabo”.

Taču daudz skarbāks savos vērtējumos un ar biedējošāku prognozi ir Latvijas Būvinženieru savienības biedrs, serificētais būvinženieris Juris Biršs: “Materiāliem seko noguruma punkts, un tad - pēkšņi, pēkšņi dienas laikā var pārplīst, piemēram, kādi metāla savienojumi. Tas var izraisīt jau kādas dziļākas deformācijas. Šī normatīvā kalpošanas laika beigas ir signāls, lai mēs pastiprināti domātu, ko darīt, ne tikai dzīvot un turpināt veikt atkārtotas pārbaudes. Šīs mājas savu laiku ir nodzīvojušas".

Pēc būvinženiera Birša sacītā – šīs padomju laika daudzdzīvokļu mājas drošības labad būtu nojaucamas:

“Visprātīgākais būtu jaukt nost, jo atjaunot vai renovēt ēku, kurai nav nekādas mākslinieciskās, vēsturiskās vērtības, ir ekonomiski nepamatoti. Daudz elementārāk būtu novākt nost un uzbūvēt jaunu. Ja neko nedarīs, tad sāks brukt”.

Būvinženieris iesaka cilvēkus pakāpeniski pārvietot uz pagaidu dzīvojamām platībām, līdz nojaukto PSRS tipveida ēku vietā vai citviet uzceļ jaunus projektus. Visticamāk, tad tās būtu vēl apjomīgākas mājas, jo būtu jārada noteikts skaits papildu dzīvokļu, kurus pārdodot, varētu finansēt šādu celtniecību. “Ja prātīgi dara, to visu ekonomiski var sabalansēt. Piemēram, Maskavā uzcelti jauni dzīvojamie masīvi, un cilvēkus piespiedu kārtā - gribat vai ne - aizved no vecajām ēkām un liek ieņemt jaunos dzīvokļus. Vecos masīvus nojauc. Ekonomiski tas ir ļoti fantastiski, bet pie mums tam pieiet ļoti demokrātiski. Taču tas labi nebeigsies!”