Galvenie lēmuma trūkumi – katastrofāli sarucis īres dzīvokļu piedāvājums, jauni īres nami netiek būvēti, un īres dzīvokļu segmentā, uz kuru neattiecas cenu iesaldēšana, īres maksa ir pieaugusi.
Tiesa likumu atceļ
2020. gada februārī Berlīnes pilsētas senāts, kuru vada sociāldemokrātu, zaļo un kreiso (Die Linke) koalīcija, reaģējot uz īres cenu kāpumu, izvēlējās nevis stimulēt īres dzīvokļu piedāvājumu, kas pazeminātu cenas, bet noteica, ka īres dzīvokļiem namos, kas celti līdz 2014. gadam, īres maksa tiek iesaldēta uz pieciem gadiem, saglabājot to 2019. gada 18. jūnija līmenī. Namīpašniekiem bija pienākums samazināt īres maksu, kas vairāk nekā par 20% pārsniedza jaunizveidoto griestu līmeni, kas ir noteikts starp 3,92 un 9,80 eiro par kvadrātmetru atkarībā no dzīvokļa kvalitātes un atrašanās vietas.
Šomēnes gan Vācijas Konstitucionālā tiesa nolēma, ka likums ir spēkā neesošs. Tomēr, kā raksta portāls Bloomberg, īstermiņā tas Berlīnē izraisīs lielu haosu. Portāls arī uzskata, ka tiesnešu argumentācija strīdu par īres maksas kontroli nav atrisinājusi, padarot šo jautājumu par karsto tēmu vēlēšanu gadā.
Turklāt saskaņā ar Bloomberg viedokli šis Konstitucionālās tiesas spriedums daudzos cilvēkos radījis sašutumu, jo īrniekiem, kas baudīja samazinātās īres maksas priekšrocības, līdz ar likuma pasludināšanu par spēkā neesošu, būs jāatmaksā īres maksas parāds. Taču daudzi īrnieki ar to nav rēķinājušies, un viņiem nav nepieciešamo ietaupījumu.
Bloomberg arī raksta, ka līdz ar tiesas spriedumu ''īres kontroles radītie ilgtermiņa tirgus izkropļojumi nebūs redzami, ļaujot radikālajiem, kreisajiem politiķiem iemūžināt mītu, ka viņi būtu izglābuši Berlīnes grūtībās nonākušos īrniekus, ja vien nebūtu iejaukušies konservatīvie pretinieki un tiesneši''.
Trīs kreiso partiju politiķi secinājuši, ka viņu atbilde uz tiesas spriedumu būs virzīt ideju par īres maksas kontroli valsts līmenī. Līdz ar to tas būs viens no galvenajiem kreiso politiķu saukļiem priekšvēlēšanu kampaņā. Jāpiebilst, ka Vācijas Bundestāga vēlēšanas notiks 26. septembrī.
Pašreizējās neskaidrības apstākļos nekustamo īpašumu attīstītāji nevēlas ieguldīt naudu jaunu īres namu būvniecībā, jo bažījas, ka regulējums par īres cenu kontroli varētu tikt attiecināts uz visu tirgu.
Jānorāda, ka pēc Konstitucionālās tiesas lēmuma atcelt īres maksas griestus tūkstošiem protestētāju izgāja Berlīnes ielās, lai izteiktu savu neapmierinātību ar tiesas lemto. Kā redzams attēlos no protestiem, ielās izgājušo cilvēku plakātos dominēja sauklis: ''Mēs tikai gribam samaksājamus dzīvokļus.''
Sarucis piedāvājums
The Economist raksta, ka eksperiments ir neveiksme, jo, lai arī regulētajā tirgus daļā īres maksa ir pazeminājusies, vēl vairāk sarucis īres dzīvokļu piedāvājums tirgū. Tas nozīmē, ka vissliktākajā situācijā ir tie cilvēki, kuri vēl tikai vēlas īrēt dzīvokli. Jānorāda, ka Berlīnē, tāpat kā valstī kopumā, 70% iedzīvotāju ir izvēlējušies dzīvokļus īrēt, nevis iegādāties īpašumā.
Savukārt portāls Deutsche Welle atsaucas uz nekustamā īpašuma portāla ImmoScout24 šā gada februārī publicēto aptauju, kurā tika konstatēts – lai gan Berlīnes vidējā īres maksa pēdējā gada laikā patiešām ir samazinājusies par 7,8%, tirgū ievērojami samazinājies īres dzīvokļu skaits.
Interesanti, ka jau 2019. gadā ekonomists un Stokholmas Universitātes profesors Asars Lindbeks, rakstot par dažu ASV pilsētu neveiksmīgajiem centieniem ieviest īres maksas kontroli, teica:
''Daudzos gadījumos īres kontrole, šķiet, ir visefektīvākā metode, kas pašlaik zināma, pilsētas iznīcināšanai – izņemot bombardēšanu.''
Šie vārdi saskaņā ar daudzu Vācijas ekonomistu uzskatiem ir attiecināmi arī uz Berlīni. Ekonomisti uzsver – īres maksas kontrole ir izdevīga tiem īrniekiem, vienalga, trūcīgiem vai turīgiem, kuriem ir palaimējies īrēt mājokļus namos, kas celti līdz 2014. gadam.
Taču viņu ''veiksme'' ir uz citu sabiedrības grupu, pārsvarā jaunu cilvēku, rēķina, kuriem atrast īres dzīvokļus ir ļoti sarežģīti. Pats būtiskākais – īres maksas kontrole nekādā mērā neveicina – pat bremzē – piedāvājuma līdzsvarošanu ar pieprasījumu īres tirgū. Vislabākais veids, kā mazināt īres cenas, ekonomistu ieskatā ir paļauties uz tirgus spēku, proti, stimulēt lielāka piedāvājuma rašanos, kas mazinās īres dzīvokļu deficītu un likumsakarīgi pazeminās cenas.
Likumu apiet
Bloomberg arī raksta, ka īres maksas kontrole ir sadalījusi mājokļus Berlīnē divos atšķirīgos segmentos: daudz lielākajā, kas sastāv no visiem dzīvokļiem namos, kuri celti pirms 2014. gada, un kas tagad tiek regulēts, un mazākajā, neregulētajā, kurā dominē jaunuzceltās mājas.
Līdz ar to nomas maksa Berlīnes neregulētajā tirgū pieaugusi straujāk nekā 13 citās lielākajās Vācijas pilsētās. Rezultātā jaunuzceltajos namos esošie dzīvokļi lielākajai daļai cilvēku ir kļuvuši vēl nepieejamāki. Savukārt, kā norāda Bloomberg, regulētajā tirgū īres dzīvokļu piedāvājums ir iesaldēts. Likumsakarīgi, ka tie īrnieki, kuriem ir paveicies, ka viņi dzīvo dzīvoklī, kura īres maksa ir iesaldēta, nekur pārcelties negrasās. Ja tomēr kāds īrnieks pārceļas, dzīvokļa īpašnieks regulēto cenu dēļ izvēlas dzīvokli pārdot, nevis atkārtoti izīrēt.
Tas nozīmē, ka tiem, kuriem nepieciešams dzīvoklis, piemēram, jaunajām ģimenēm vai cilvēkiem, kuri uz Berlīni pārcēlušies no citām pilsētām, regulētajā īres tirgū atrast dzīvokli ir teju neiespējami, savukārt neregulētajā īres segmentā maksa ir augusi tik strauji, ka vairākumam īrētgribētāju šie dzīvokļi nav pieejami.
Ekonomisti arī norāda, ka vēl viena būtiska blakne īres maksas kontrolei ir ''pelēkās ekonomikas'' uzplaukums.
Proti, daudzi izīrētāji regulētajā segmentā, lai apietu īres maksas griestus, ir sākuši prasīt ļoti augstu papildu maksu, piemēram, par virtuves aprīkojumu vai dzīvojamās istabas mēbelēm.
Viedokļi atšķiras
Tomēr Berlīnē uzskati par īres griestu noteikšanu dažādās sabiedrības grupās atšķiras. Kā jau minēts, ar tiem visnotaļ apmierināti ir īrnieki, kuri dzīvo ēkās, kas celtas līdz 2014. gadam. Portālam Deutsche Welle Starptautiskās Īrnieku savienības (IUT) Eiropas Savienības sadarbības biroja vadītāja Barbara Štēnbergena atzīst, ka ir priecīga par īres griestiem. ''Tā ir svētība,'' viņa norāda. Tāpat kā daudzas nevalstiskās organizācijas, arī IUT piedāvā īrniekiem tiešsaistes rīku, lai aprēķinātu, par cik varētu samazināties viņu īre. Vidējais īres maksas samazinājums mēnesī izrādījās 210 eiro. ''Cilvēki tiešām saka, ka tas ir atvieglojums. Tas ir kā algas palielinājums,'' pauž Štēnbergena. IUT lēš, ka 365 000 pilsētas iedzīvotāju ir samazināta īres maksa.
Cits viedoklis ir Vācijas Nekustamā īpašuma asociācijas prezidentam Jirgenam Mihaēlam Šikam, kurš Deutsche Welle uzsver: ''Īres maksas kontrole ir katastrofa Berlīnes mājokļu tirgum. Tiek kavēta jaunu dzīvojamo namu celtniecība, lai gan Berlīnē katru gadu trūkst desmitiem tūkstošu dzīvokļu. Tāpat tiek kavēta esošo dzīvokļu modernizācija un ierobežots dzīvokļu piedāvājums.''
Berlīnes īres griesti Šika ieskatā ir labākais piemērs, kā nevajadzētu rīkoties, ja ir vēlme atrisināt mājokļu tirgus problēmas. Abas puses gan ir vienisprātis, ka galvenā problēma, kas jārisina, ir mājokļu trūkums. Tas ir izteikts visā Vācijā, un saskaņā ar Pestela institūta datiem visā valstī trūkst 670 000 dzīvokļu, galvenokārt vidējo un zemo cenu segmentā.