Pagaidām īres tirgu veido tikai nepārdotie krikumi. Vai jauno projektu attīstītāji ir gatavi mesties brīvajā nišā, topošos namus nevis izpārdodot, bet izīrējot?
Īres tirgus Latvijā ir visai niecīgs — tikai 1% no visiem veiktajiem darījumiem, jūnijā ziņoja SIA Arco Real Estate, tai pat laikā prognozējot īres tirgus uzrāvienu līdz pat 20%.
Gaida rudeni
Tiek domāts par iespējamo projekta Dienvidu Pakavs 3 izmantošanu tikai dzīvokļu izīrēšanai — no aptaujātajiem attīstītājiem tikai SIA Pilsētmāju institūts UrbanArt izteica iespēju par nopietnu pievēršanos īres tirgum. Tomēr pagaidām projekts atrodas tikai aprēķinu līmenī un ir pāragri apgalvot, ka tas tiešām būs īres dzīvokļu projekts. «Nekustamo īpašumu tirgus neskaidrās situācijas dēļ tiek gaidīts rudens. Ja cenas celsies, tad būs skaidrs, ka īres tirgum vēl nav laiks sevi pieteikt. Savukārt, ja kritīsies, tad būs,» paskaidroja Ilvars Metnieks, SIA UrbanArt valdes priekšsēdētāja vietnieks.
Mērķauditorija ir plaša
Pirmais signāls par iespējamo īres tirgus attīstību bija inflācijas apkarošanas plāna stāšanās spēkā. Kā vienu īres tirgus mērķauditorijas daļu UrbanArt redz tos iedzīvotājus, kas banku stingās politikas dēļ pašlaik nevar paņemt kredītu mājokļa iegādei. Otra mērķauditorijas daļa ir ļaudis, kuriem ir labi ienākumi, bet arī nedrošība vai neskaidrība par nākotni, tāpēc viņi kredītu ņemt nevēlas. Tomēr var atļauties īrēt augstas kvalitātes dzīvokli. «Viena lieta ir īrēt skaistu, izremontētu dzīvokli, kuram nav sakopta kāpņutelpa un apkārtne. Turpretim īres namos gan dzīvoklis, gan tā apkārtne būtu sakopta un patīkama,» īres namu nepieciešamību skaidro Ilvars Metnieks.
Īres namu mērķauditorija ir gandrīz visi Latvijas iedzīvotāji, jo īpaši situācijā, kad dzīvokļu cenas ir sākušas kristies un īpašuma iegāde blokmājā vairs nešķiet pievilcīga investīcija, uzskata ekonomists Andris Strazds. Vieni no aktīvākajiem īrētājiem varētu būt gados jauni cilvēki un studenti, kas gatavi samesties viena dzīvokļa īres maksai, kā arī Latvijā strādājoši ārzemnieki. «Īrējot mājokli, jauni cilvēki no sākuma varētu izveidot karjeru, nodibināt ģimeni un tikai pēc tam, izvērtējot vajadzības un iespējas, pieņemt izsvērtu lēmumu, kur un kādu īpašumu iegādāties,» atzīmēja A.Strazds, piemetinot, ka īrēt ir izdevīgi arī no mobilitātes viedokļa.
Nāk talkā ārvalstu fondi
Dzīvokļu pārdošana atšķirībā no to izīrēšanas garantē tūlītēju peļņu un iespēju atmaksāt no bankas paņemto kredītu projekta attīstīšanai. Īres nama projektam bankām kredīts būtu jāizsniedz nevis, piemēram, uz diviem gadiem, bet gan uz 10 — 15 gadiem, paskaidroja SEB Latvijas Unibanka privātpersonu kreditēšanas atbalsta pārvaldes vadītājs Arnis Škapars. «Šis ir diezgan sarežģīts bizness, tāpēc banku politika kredītu izsniegšanai īres namu attīstībai būs sevišķi piesardzīga. Lai dabūtu kredītu šādam projektam, attīstītājam jābūt ar ilgu gadu veiksmīgu pieredzi nekustamo īpašumu biznesā,» uzsver Arnis Škapars.
Bankām īres namu projektos nebūs sevišķi liela interese, uzskata arī Ilvars Metnieks, atklādams, ka investori šādiem namiem varētu būt rietumu pensiju fondi, kuriem ilgā laika posmā nepieciešami regulāri ienākumi. Šādiem fondiem peļņa ir vajadzīga tikai tik daudz, lai spētu nosegt nepieciešamos pensiju maksājumus. Tomēr īres maksu dzīvoklim īres namā esot grūti prognozēt. «Īres maksa atkarīga no nodokļiem, kas tiks piemēroti nekustamajam īpašumam, kā arī ekonomiskās un tautsaimniecības situācijas kopumā,» skaidroja I.Metnieks.
Ja projektā investē ārzemju pensiju fondi, tad attīstītājs būtu tikai projekta izpildītājs. Pats projekts vēlāk tiktu pārdots konkrētajam pensiju fondam, kas kā īpašnieks izīrētu un apsaimniekotu konkrēto nekustamo īpašumu. Rietumeiropas fondus interesē šāda veida tirgus. Latvijas pensiju fondi šādam biznesam ir par nepieredzējušu. «Risks, atbildība, biznesa kompetence — tādas pieredzes Latvijas fondiem nav, tāpēc jālaiž iekšā ārzemju fondi,» ir pārliecināts Ilvars Metnieks.
Rietumeiropas fondu ienākšanu Latvijas tirgū paredz arī nekustamo īpašumu attīstītājs SIA ECD Latvia (patlaban attīsta projektu Krustkalni pie Ziepniekkalna ielas) pārdošanas vadītājs Igors Rudāns. Tomēr paši ar īres biznesu nodarboties neplāno, izvēloties palikt pie pārdošanas, kas garantē ātru peļņu. Ārzemju, piemēram, Vācijas un Skandināvijas investīciju fondus, kas ieinteresēti ilgtermiņa investīcijās nekustamajā īpašumā, kā finansu avotu īres namiem minēja arī ekonomists Andris Strazds. Šādu fondu piesaiste gan parasti prasot lielāku atdevi nekā bankas kredītprocentu nomaksa. Jau šobrīd tie darbojas Latvijā, tiesa gan, komercīpašuma sektorā, piemēram, Vācijas Kanam Grund iegādājies tirdzniecības centru Domina, Niam III Holding — Rimi ofisu un loģistikas centru. Tomēr iepriekšminētie fondi parasti neinvestē nepabeigtos un jau ilgtermiņā neizīrētos projektos, tāpēc banku finansējums attīstītājam tomēr būs nepieciešams, skaidroja Andris Strazds «Tā saņemšanai šobrīd bankas prasīs lielāku paša attīstītāja līdzdalību projektā,» sacīja ekonomists.
Nav pievilcīgs
«Manuprāt, īres tirgus no finansiālā viedokļa nav pievilcīgs,» uzskata SIA Dommo valdes loceklis Valdis Gailītis, jo par spīti īres griestu atcelšanai, pašlaik būvizmaksas ir lielākas nekā īres maksa. «Īres tirgus ir brīva niša, bet cilvēkiem nav vēlēšanās maksāt par īri lielu naudu,» paskaidroja Valdis Gailītis. «Tas var veidoties kā īstermiņa risinājums grūtāk pārdodamiem dzīvokļiem, bet kā biznesa plāns nav pievilcīgs.» Arī SIA R.Evolution un SIA Arco Real Estate domājot tikai par atsevišķu dzīvokļu izīrēšanu un īres namu būvniecībā pagaidām neredz finansiālu rentabilitāti. «Tāda dzīvokļa īres maksa būtu diezgan liela un ne visi, kas vēlas īrēt mājokli, varētu atļauties tādus izdevumus,» uzskata SIA R.Evolution valdes priekšsēdētājs Aleksejs Zagrebeļnijs.
Ekspertu viedokļi. Vai īres tirgum Latvijā ir nākotne?
Arnis Škapars, SEB Latvijas Unibanka privātpersonu kreditēšanas atbalsta pārvaldes vadītājs:
Īres tirgus Latvijā, salīdzinot, piemēram, ar Helsinkiem un Stokholmu, ir niecīgs un mazattīstīts. Ziemeļeiropā mazāk nekā puse no dzīvokļiem ir privātīpašumā. Tas, ka Latvijā situācija ir pretēja, daļēji skaidrojams ar mentalitāti — savs kaktiņš, savs stūrītis — tomēr tas ir mans subjektīvs vērtējums. Problēma ir, ka īres tirgus ir ļoti mazs. Kamēr attīstītājs varēs ātri nopelnīt, ātri pārdodot dzīvokļus, tikmēr īres tirgus neattīstīsies. Īres tirgus aktivizēsies, kad daļu no pārdošanai paredzētajiem dzīvokļiem nevarēs pārdot un tos mēģinās izīrēt, lai veidotos naudas plūsma.
Māris Laukkalējs, SIA Arco Real Estate valdes loceklis:
Kaut arī īres maksas pieaug, šis bizness ir stipri nerentabls. Iespējams, Rīgas centrā, kur īres maksas ir krietni augstākas nekā citur, šāds īres nams būtu izdevīgs. Bankas īres namu attīstību nekreditēs, jo atpelnīšana prasītu ilgus gadus. Pagaidām izdevīgi ir attīstīties divējādi — gan pārdot, gan izīrēt.
Andris Strazds, ekonomists:
Niecīgā Latvijas īres tirgus iemesls varētu būt gan nacionālās īpatnības un tradīcijas, gan brīvas dzīvojamās platības trūkums. Nesenā pagātnē, kad dzīvokļi tika iegādāti kā investīciju objekts, cenas kāpa tik strauji, ka varēja viegli nopelnīt uz šo cenu pieaugumu. Nebija nepieciešamības domāt par to, kā iegūt papildus ienākumus, dzīvokli izīrējot. Tagad īres tirgus attīstību varētu veicināt nekustamā īpašuma cenu korekcijas un dzīvokļu pieprasījuma apsīkums. Veicināt īres tirgu varētu arī izmaiņas nodokļu politikā, piemēram, dzīvojamās platības aplikšana ar nekustamā īpašuma nodokli, kas padarītu neizdevīgāku tā turēšanu tukšu un piespiežot piedāvāt īres tirgū dzīvokļus, kas iegādāti kā investīcija.