Latio analīze liecina, ka vairums nopietnāko īstermiņa investoru jau ir
pārcēlušies uz attīstības tirgus valstīm, piemēram, Bulgāriju vai
Rumāniju.
Jūnija tendences
- Jūnijā turpinājās sērijveida dzīvokļu cenu kritums. Vidējā cena samazinājās par 3,5% līdz 1 648 EUR/m2
- Dzīvokļu piedāvājums Rīgā stabilizējas
- Dzīvokļu tirgū pircēju aktivitāte samazinās. Palielinās gadījumu skaits, kad bankas atsaka pircējam kredītu dzīvokļa iegādei
- Atsevišķas lielākās bankas vairs nevēlas kreditēt zemesgabalu iegādi, ja nav saskaņots projekts tā apbūvei
- Jūnijā pieteikti 19 jaunie mājokļu projekti. Saglabājas tendence, ka lielākā daļa no tiem ir Rīgā un Rīgas rajonā
- Jūnijā sāk darboties vairāki pasākumi no inflācijas apkarošanas plāna. Nekustamo īpašumu pircējiem tas pastiprina «krīzes gaidas».
Latio: sērijveida dzīvokļu cenas Rīgas mikrorajonos 2007.gada jūnijā (tabula)
Iemesls — banku kredītpolitikas maiņa
Aktivitātes mazināšanos nekustamo īpašumu tirgū un līdz ar to cenu stabilizāciju un pat samazināšanos noteikusi galvenokārt banku kredītpolitikas maiņa. Kredītu izsniegšana kļuvusi daudz piesardzīgāka vēl pirms valdības iedibinātajiem mehānismiem, kas bankām prasa pārbaudīt klienta ienākumu legalitāti. Valdības veiktie pasākumi ir sekmējuši «krīzes gaidas» — vairums potenciālo pircēju gaida cenu kritumu.
Mazāka nodokļa likme, taču maksājums pieaugs
26. jūnijā valdība nolēma no 2008.gada nekustamā īpašuma nodokļa likmi samazināt no 1,5% līdz 1% no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības, kā arī noteikt nodokļa apjoma pieauguma ierobežojumu 25% apjomā, lai novērstu nesamērīgu nodokļa sloga pieaugumu. Tiesa, finanšu ministrs Oskars Spurdziņš ziņojumā valdībai norādījis, ka, arī samazinot nodokļa likmi un nosakot nodokļa pieauguma ierobežojumu, tik un tā ir gaidāms nodokļa maksājuma pieaugums: Jūrmalā tas pieaugs 3,4 reizes, Rīgā un Liepājā — 2,4 reizes, bet Rīgas rajonā – 2,6 reizes.
Pēc Valsts Zemes dienesta veiktajiem aprēķiniem, zemes kadastrālā vērtība lauksaimniecības zemei 2008.gadā pieaugs vidēji divas reizes, individuālo dzīvojamo māju apbūves zemei 5,6 reizes, komercdarbības objektu apbūves zemei 5,5 reizes, bet ražošanas objektu apbūves zemei 5,1 reizi.
Savukārt ēkām kadastrālās vērtības pieaugums nākamajā gadā paredzēts vidēji 1,5 reizes komerciālām ēkām, bet rūpniecības ēkām 1,2 reizes.
Kopš jūnija sākuma, veicot darījumus ar jebkuru zemesgrāmatā ierakstītu īpašumu, vairs nav nepieciešama kadastra izziņa no Valsts zemes dienesta. Klienta īpašuma tiesību nostiprināšanai nepieciešamos datus no Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas zemesgrāmatu nodaļas saņems elektroniski.
Sērijveida dzīvokļu tirgus
Dati par jūnija darījumiem Zemesgrāmatā būs pieejami tikai jūlijā. Pašreizējie novērojumi liecina, ka darījumu skaits samazināsies. Maijā zemesgrāmatā reģistrēto dzīvokļu darījumu skaits Rīgā, salīdzinot ar aprīli, samazinājās līdz 1300 darījumiem. Līdzīgi kā iepriekš, visvairāk darījumi notikuši ar lietuviešu sērijas divistabu dzīvokļiem.
Krasi sarukusi pircēju interese par dzīvokļu iegādi. Arvien vairāk interesentu gaida tālāku cenu samazinājumu.
Daudzas lielākās bankas arvien biežāk atsaka hipotekāros kredītus, pat ja iepriekš solījušas tos piešķirt. Īpaša uzmanība tiek pievērsta pircēja līdzfinansējumam.
Kredītiestādes pārskata īpašumu vērtējumus un to kompāniju sarakstus, kurām uzticēt vērtējumus gatavot.
Palielinās mazo kredītkompāniju popularitāte, kuru aizdevumu piešķiršanas noteikumi ir liberālāki, lai arī kredīti ir dārgāki nekā bankām.
Pamatojoties uz lielākajiem nekustamā īpašuma portāliem, dzīvokļu piedāvājums Rīgā jūnijā, salīdzinot ar maiju, nedaudz samazinājās, tomēr palika iepriekšējā augstajā līmenī.
Latio: sērijveida dzīvokļu cenas Rīgas mikrorajonos 2007.gada jūnijā (tabula)
Pārdevēji sākuši samazināt cenas
Spriežot pēc piedāvājuma dinamikas cenu kategorijās, pārdevēji ir samazinājuši cenas. Piemēram, ir samazinājies piedāvājums dzīvokļiem līdz 120 000 EUR, bet pieaudzis līdz 110 000 EUR un 100 000 EUR.
Var novērot, ka palielinās cenu amplitūda. Augšējā robeža konkrētā segmentā nemainās, jo ir pārdevēji, kas negrasās samazināt cenu. Vienlaikus apakšējā cenu robeža šajā segmentā pazeminās, jo citiem pārdevējiem dažādu faktoru ietekmē ir steidzami vajadzīgi līdzekļi. Cenas parasti samazina par 5—10%, taču vairums pircēju gaida vēl lielāku samazinājumu. Liela interese uzreiz tiek izrādīta par dzīvokļiem, kuru cena ir par 20—30% zemāka nekā vidējā tirgū.
Dzīvokļu īre
Kopš maija palielinās pieprasījums pēc īres dzīvokļiem Rīgā. Vislielākā interese tradicionāli ir par vienistabas un divistabu dzīvokļiem.
Vienistabas dzīvokli labā stāvoklī piedāvā izīrēt par Ls 220—250 mēnesī, neskaitot komunālos maksājumus, atkarībā no rajona. Divistabu dzīvokļa īres maksa ir Ls 250—280 mēnesī. Līdzīgas cenas piedāvā arī par trīsistabu dzīvokļu īri, taču pieprasījums pēc tiem ir mazāks, jo kopējais mēneša maksājums, iekļaujot komunālos maksājumus, ir ievērojami lielāks nekā divistabu dzīvoklim.
Vēsturiskajā centrā dzīvokļus izīrē par 9—12 EUR/kv.m. Pastāv ievērojams pieprasījums arī pēc neremontētu dzīvokļu īres, jo daudzi uzņēmumi meklē pagaidu mājokļus viesstrādniekiem — gan no lauku rajoniem, gan no ārvalstīm. Šādus dzīvokļus izīrē vidēji par Ls 170—200 mēnesī.