Atsevišķiem pircējiem ir radušās problēmas ar hipotekārā kredīta saņemšanu bankā, stāsta Dienas aptaujātie projektu attīstītāji.
Latvijas nekustamā īpašuma tirgū manāma apvienošanās — mazie attīstītāji spiesti pārdoties
Toties zināms tirgus apvienošanās process, kad mazākie projektu
attīstītāji spiesti pārdot nepabeigtos projektus lielākiem
konkurentiem, Latvijā, tāpat kā ziemeļu kaimiņvalstī, ir novērojams,
lai gan par tendenci to nevar saukt.
Nedod kredītus
Mazo attīstītāju projektu pārdošana lielajiem vai investoru piesaiste
notiek, jo bankas baidās dot kredītus mazajiem, kam ir lielāks kļūdu
risks, stāsta Ilvars Metnieks, Nekustamā īpašuma projektu attīstītāju
asociācijas vadītājs. Latio izpētes un produktu attīstības direktore
Vita Gudkova uzsver, ka mazie projektu attīstītāji bez pieredzes
būvniecībā augsta riska kategorijā bija jāieskaita jau no brīža, kad
dzīvokļus masveidā pārstāja pirkt pārpircēji — 2006.gada otrajā pusē.
Viņa norāda, ka pircēju aktivitātes samazināšanās pēc pretinflācijas
plāna pieņemšanas, kā arī situācija būvniecībā stimulē attīstītājus
pārdot vai "iesaldēt" projektus. Pēc V.Gudkovas novērotā, pircējs, kas
pats dzīvos īpašumā, izvēlas apdomīgi un nepērk nepabeigtu īpašumu.
Savukārt pārpircēju rīcība ir pretēja — neiedziļinoties kvalitātē, tiek
pirkts jo nepabeigtāks īpašums, jo labāks, jo tas ir lētāks un vieglāk
pārveidojams citam.
Andra Doveika, Ober Haus Real Estate Latvia mārketinga vadītāja
vērtējumā 2007.—2009.gadā globalizācija un resursu centralizācija kļūs
par Baltijas nekustamā īpašuma tirgus pamata tendenci. Notiks tirgus
koncentrācija lielāko kompāniju rokās gan attīstītāju, gan tirgotāju
segmentā.
Bankas piesardzīgas
SEB Unibankas Kreditēšanas pārvaldes vadītājs Māris Zariņš Dienai teic,
ka mazo attīstītāju projektu pārdošana lielajiem vairāk saistīta ar
būvniecības sadārdzināšanos, jo bankas šādā situācijā var pamatoti
atteikt papildu finansējumu, un tad mazajam, kam konkrētais projekts ir
vienīgais naudas plūsmas avots, jādomā par projekta pārdošanu lielākam,
kam ir citi finanšu avoti. SEB Unibanka novērtējot riskus un atturoties
no tādu projektu finansēšanas, kuros attīstītājam ir tikai viena naudas
plūsma, neveiksmīga vieta, plānojums vai citi trūkumi. Tomēr par
tendenci šajā procesā runāt neesot pamata. Hansabankas preses sekretārs
Ivars Svilāns uzsver, ka bankas jau labu laiku esot krietni
konservatīvākas attīstītāju finansēšanā, vairs nekreditē projektus
sākuma stadijā, attīstītājus bez pieredzes un laba projekta.
Hansabankas eksperti tomēr apšauba, vai projektu pārpirkšana Igaunijā
būtu uzskatāma par noturīgu tendenci. Tāpat arī Latvijā tas liecina par
"gaidīto tirgus stabilizāciju". "Pircēji vairs neizpērk "papīra
projektus" dažu dienu laikā, bet vēlas pagaidīt, kamēr tie ir uzcelti
un var novērtēt kvalitāti," uzsver I.Svilāns, "pamazām ejam uz pasaules
praksi, kad projekti tiek tirgoti gadiem ilgi. Dzīvoklis vairāku
desmitu tūkstošu vērtībā tomēr ir ļoti svarīga lieta, ko cilvēki rūpīgi
pārdomā."
Masveidā neatsakās
Par lielāku apdomību mājokļa iegādē liecina vairāku tirgus dalībnieku
stāstītais, tomēr par masveida atteikšanos no peļņas nolūkos
aizrunātiem dzīvokļiem Latvijas tirgū ziņu nav. "Starp mūsu klientiem
ir tādi, kuriem banka, kas iepriekš bija solījusi kredītu ar labiem
nosacījumiem, tagad to liedz," atzīst privātmāju attīstītāja Stone
Development valdes priekšsēdētājs Jānis Zivtiņš, "tomēr tas vairāk
saistīts ar banku samazināto kredītplānu, nevis spekulatīviem nolūkiem.
Domāju, ka nākamgad šī tendence pieaugs, jo bankas kreditēs tikai
"labos" klientus ar legāliem ienākumiem." Nekādas pārmaiņas neesot
manāmas ekskluzīvo dārgo īpašumu segmentā Jūrmalā, bet vidējā un
zemākajā cenu grupā pircēji tagad stingri skatās, lai pirkums būtu
izdevīgs un to varētu apmaksāt, secinājis J.Zivtiņš.
"Daļa pārpircēju intensīvi piedāvā uzpirktos dzīvokļus, tomēr,
salīdzinot ar Igauniju, Latvijā panikas nav," uzsver V.Gudkova,
"dzīvokļu pārdevēji reti pieļauj nopietnu cenas pazemināšanu, un
situācijas, kad tiek pieļauta iemaksātās naudas zaudēšana, nav
dzirdētas."
Būvkompānijas Merks Dzīvojamo māju nodaļas vadītājs Ivars Vulis uzsver,
ka firmas stratēģija padara dzīvokļu iegādi pārpircējiem neizdevīgu,
tāpēc Merks projektos atteikšanās no līgumiem nenotiek. Arī Viesturs
Kuļikovskis, projektu Tobago un Tekstiliāna attīstītājs, daudz
pārpircēju neesot sastapis: "Spekulanti ir pierimuši, jo tie, kas
ieguldīja naudu lieka dzīvokļa iegādē pirms diviem trim gadiem, to jau
atpelnījuši. Pēdējā laikā esam sastapušies ar vienu situāciju, kad
klients nesaņēma bankas kredītu un bija spiests atteikties no nolūkotā
dzīvokļa."
Ekspertu viedoklis. Vai spekulanti pametuši nekustamā īpašuma tirgu?
Uldis Cērps, Finanšu un kapitāla tirgus komisijas priekšsēdētājs:
Ja dzīvokļu cenas Latvijā kritīsies tādā mērā, ka būs izdevīgāk zaudēt
pirmo iemaksu, nekā maksāt kredītu, tad līdzīgs process kā Igaunijā nav
izslēgts. No kredītiem atsakās, kad, krītoties nekustamā īpašuma cenām
tie kļūst neizdevīgi, bet Latvijā pašlaik cenas nav tā samazinājušās.
Jāņem vērā, ka spekulatīvos darījumus bankas kreditē, ja to dara
vispār, daudz piesardzīgāk nekā tad, ja kredīts tiek ņemts, lai pirktu
mājokli paša dzīvošanai. Par spekulatīvajiem darījumiem oficiālas
statistikas par 2006.gadu nav, taču, pēc mūsu vērtējuma, spekulatīvi
hipotekāro kredītu tirgū varētu būt 15—20% no mājsaimniecībām
izsniegtajiem kredītiem.
Ilvars Metnieks, Nekustamā īpašuma projektu attīstītāju asociācijas vadītājs:
Par tendenci, ka dzīvokļu pircēji atteiktos no pirmās iemaksas, jo
kredītu maksāt ir neizdevīgāk, Latvijā vēl neesmu dzirdējis. Mūsu
tirgus ir apstājies un nošūpojies, tomēr, lai notiktu radikāls lūzums,
jābūt lielai ekonomiskai krīzei, kad cilvēki nevar samaksāt kredītus,
un šādas pazīmes nav vērojamas. Patlaban cenas nedaudz samazinās
lētākajiem dzīvokļiem, pēc laika tās varētu krist arī dārgajā segmentā,
tomēr šī ķēdes reakcija nenotiks strauji, kā tas bija ar cenu kāpumu.
Visu izšķirs tas, kuram nervi neizturēs pirmajam — pārdevējam vai
pircējam. Tie, kuri uz kredīta nopirkuši 1—2 dzīvokļus, lai pārdotu
dārgāk vai izīrētu, izturēs maksājumu spiedienu, bet tie, kuriem ir
5—10, visticamāk, būs spiesti no dažiem atbrīvoties.
Aigars Šmits, Arco Real Estate valdes priekšsēdētājs:
Ziņu par pircēju atteikšanos no kredītiem mūsu igauņu kolēģi saņēma no
bankām, bet pats nevienu šādu gadījumu Latvijā pagaidām nezinu. Mēs no
Igaunijas atpaliekam — viņu tirgus tendences pie mums atkārtojas ar
gada vai divu intervālu. Inflācijas apkarošanas dēļ tas, iespējams,
varētu notikt ātrāk. Tirgus pārdale gan ir redzama — apkārt klejo
vairāki mazi projekti, kurus nevar pabeigt, jo banka nedod kredītu.
Tomēr arī lielie vērtē, vai ar ieguldījumu varēs nopelnīt 20—25%. Tas
ir normāls konsolidācijas process, pēc kura tirgū paliks tikai
profesionāļi, nevis ātras peļņas tīkotāji, kas pirka katru brīvu pleķi
un cēla uz tā māju. Tā bija modes lieta, un konsolidācijai jānotiek,
lai tirgus sakārtotos.