Tikai bez panikas!

Ne ar dzīvokļu pirkšanu, ne pārdošanu nav jāsteidzas — rit normāls tirgus sakārtošanās process, kura cāļus skaitīs rudenī

Man no vecākiem mantojumā palicis izīrēts dzīvoklis mazpilsētā netālu no Rīgas, lasu ziņas, ka cenas krīt, bail nokavēt izdevīgāko pārdošanas brīdi, ko darīt? — šādu telefonzvanu no satrauktas lasītājas Mājoklis saņēma pēc tam, kad presē tika publicēti secinājumi par nekustamā īpašuma tirgus attīstību šogad, kas liecina, ka sērijveida dzīvokļu cenas nedaudz krītas. Eksperti iesaka veco labo recepti — viss jādara mierīgi un prātīgi. Neraugoties uz tirgus sakārtošanās izraisīto sērijveida dzīvokļu cenu kritumu, gan pircējiem, gan pārdevējiem neko nevajadzētu darīt steigā, bet nopietni visu apsvērt, pirms pieņemt lēmumus. Taču — tā kā lielās, ātrās peļņas laiks ir garām, nepārdotu lieku dzīvokli labāk būtu izīrēt, iesaka zinātāji.

Tirgus izmaiņas. Mājokļu tirgus raksturojums šogad

• Straujš cenu pieaugums 1.ceturksnī par 20%
  
• Cenu samazinājums 2.ceturksnī par 8—12%
  
• Pusgadā cenas augušas par 10—12%
  
• Jauno projektu cenas pusgadā kāpušas par 8—15% ar cenu kritumu
  atsevišķos projektos 2.ceturksnī

Avots: Arco Real Estate

Nogaidīšana

"Pašreizējo situāciju raksturo viens vārds — nogaidīšana," Mājoklim teic nekustamā īpašuma kompānijas Arco Real Estate vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs, "pircēji acīmredzot nogaida vai pierod pie jaunajiem kreditēšanas apstākļiem, pārdevēji arī nogaida, jo piedāvājumu skaits samazinās, un, iespējams, nogaida arī kredītiestādes par tālāku kredītpolitikas attīstību."

DnB NORD bankas pārdošanas vadības pārvaldes vadītājs Ilmārs Vamzis atzīst, ka "neviens nezina, kā beigsies nogaidīšanas periods". "Pēc loģikas spriežot, otrreizējā tirgū nekustamā īpašuma cenām nevajadzētu augt, tās varētu samazināties, tomēr nereti tirgus attīstās pēc citiem apsvērumiem. Pašlaik pircējam ar vēsu prātu jāizvērtē piedāvājums, jāsalīdzina iespējas, un — ja trāpās laba vieta un laba cena — jāņem, iepriekš pakaulējoties, jo otrreizējā tirgū patiesi labs piedāvājums nemaz tik bieži nav sastopams," uzskata baņķieris.

Skaitīs rudenī

"Manuprāt, būtisks būs oktobris, kas tālāk raksturos dzīvokļu tirgus attīstību, jo patlaban ir arī dabisks vasaras pieklusums, bet oktobrim ik gadu raksturīga augsta tirgus aktivitāte," secina M.Laukalējs, "tad pārdevēji būs tikuši skaidrībā, vai dzīvokli pārdot, pircēji būs apraduši ar jaunajiem kreditēšanas apstākļiem un, iespējams, bankas būs izstrādājušas tālāko kredītpolitiku."

Latio tirgus analīzes nodaļas vadītāja Vita Gudkova paredz, ka tirgus atdzīvošanās ar pircēju intereses aktivizēšanos nav gaidāma vēl pāris mēnešu. "Tomēr nevajadzētu celt paniku ne pārdevējiem, ne pircējiem, lai steigā nepieņemtu vēlāk nožēlotus lēmumus. Visu vajag apsvērt mierīgi un apdomīgi. Pircējiem jāpēta piedāvājums, jātirgojas par cenu, jo daļa pārdevēju, kuri to iepriekš noteikuši ar lielāku rezervi, ir gatavi to samazināt," novērojusi eksperte.

Pircēju noteiks finanses

Tirgū kopējais darījumu skaits arī dzīvokļiem samazinājies, toties pieaudzis pirkumu īpatsvars, kurus finansē bez kredīta, secinājuši tirgus dalībnieki. "Kā būtiskākais faktors, kas ietekmēs turpmāko tirgus attīstību, jāmin finansējuma pieejamība gan pircējiem, gan attīstītājiem," uzsver Andris Doveiks, Ober Haus Real Estate Latvia mārketinga vadītājs. To pašlaik ietekmē banku politika un valdības pretinflācijas pasākumi. Pircēju kreditēšanas kvalitatīvo rādītāju uzlabošana kopumā var aizņemt 6—12 mēnešus, ja par sākuma punktu ņem šā gada martu, paredz A.Doveiks.

SEB Unibankas privātpersonu kreditēšanas atbalsta pārvaldes vadītājs Arnis Škapars uzsver: "Tāds kreditēšanas apjoms, kāds bija 2006.gadā, vairs nebūs. Aizvien vairāk iezīmējas tendence, ka mājokli pērk tie, kam tas tiešām vajadzīgs dzīvošanai. Jo vairāk tirgū būs pieejami jaunie projekti, jo grūtāk būs realizēt sērijveida dzīvokļus."

Tomēr jaunajiem projektiem cenas saglabāsies līdzšinējā līmenī — to nosaka celtniecības izmaksas, nepietiekamais tirgus piesātinājums un cilvēku vēlme uzlabot dzīves kvalitāti, uzskata Hansabankas privātpersonu kreditēšanas daļas vadītājs Dzintars Kalniņš. V.Gudkova gan norāda, ka "faktiski jauno projektu dzīvokļu cenas pēdējā pusgadā ir samazinājušās, jo nav vērojams agrākais cenas kāpums atkarībā no gatavības stadijas un tirgus pieauguma".

Labāk izīrēt

"Tiem, kuriem īpašumā ir lieks mājoklis, saprātīga alternatīva ir to izīrēt. Īres tirgus Latvijā vēl ir maz attīstīts, un tā nozīme augs. Līdz ar stabilizāciju sakārtosies arī ilgtermiņa īres tirgus," paredz Dz.Kalniņš. M.Laukalējs norāda, ka dzīvokļu nomas maksas un pieprasījuma pieaugumu nomas segmentā var minēt kā stabilizējošu faktoru.

Andris Doveiks piekrīt, ka izīrēšana nodrošina noteiktu naudas plūsmu, tomēr brīdina, ka tā saistīta gan ar laika patēriņu, gan juridiskiem un nodokļu jautājumiem: "Īrnieki mēdz būt dažādi, tādēļ bez atbilstīga profesionāļu nodrošinājuma šis naudas pelnīšanas veids var kļūt par ievērojamu zaudējumu cēloni, piemēram, īrnieku nevīžīgas attieksmes dēļ tiek nopludināts kaimiņu dzīvoklis, bet nepilnīgā līguma dēļ zaudējumus piedzīt nav iespējams."

Tomēr pircēji, kuri iepriekš iegādājās dzīvokļus jaunajos projektos bez kredītiem, lai pārdotu peļņai, lielākoties tos izīrē, novērojusi V.Gudkova.

Kas zaudē, kas vinnē

Vidējās statistiskās cenu izmaiņas atkarībā no dzīvokļa atrašanās vietas, ēkas sērijas un istabu skaita dažādos segmentos atšķiras, liecina tirgus dalībnieku secinājumi. Labiem dzīvokļiem cena pat paaugstinājusies par 3—8%, citur kritusies par 10—15%.

"Tomēr pārdevēji vairs nevar rēķināties ar 5% cenas pieaugumu mēnesī, tas ir nepamatoti," norāda V.Gudkova.

"Nekustamā īpašuma tirgus ir zināmā mērā spēle, kurā vienmēr vinnēs profesionālākie spēlētāji ar dziļākajām kabatām, lai gan noteiktos periodos veiksme uzsmaida iesācējiem, kuri prot laikā apstāties," saka A.Doveiks.

M.Laukalējs norāda — ja vajadzība pārdot dzīvokli ir steidzama, tad šobrīd cena būs jāsamazina par 5—10% zem vidējās, lai darījums notiktu pietiekami ātri. "Cilvēki, kam ir lieks dzīvoklis, pārdošanai labāko laiku ir nokavējuši. No šī viedokļa tas, kas nepaspēja pārdot, īstermiņā ir zaudētājs.

Savukārt vinnētājs ir tas, kurš jau iegādājies jaunā projektā kvalitatīvu dzīvokli ar labu apsaimniekotāju un labiem kaimiņiem," teic I.Vamzis

Eksperta viedoklis

Roberts Kārkliņš, portāla nozare.lv Būvniecības un nekustamā īpašuma sadaļas redaktors:

Dzīvokļu pircējiem ar mājokļa iegādi, vienalga vai padomju laikā celtā mājā vai jaunbūvē, pašlaik sasteigt nevajadzētu. Rūpīgi jāvērtē gan potenciālais pirkums un tā atbilstība pārdevēja prasītajai cenai, gan arī savas finansiālās iespējas, raugoties tālākā perspektīvā un rēķinoties ar kredītlīdzekļu sadārdzināšanos.

Sērijveida dzīvokļu cenas noteikti vairs nepalielināsies un, visticamāk, turpināsies to samazināšanās. Dzīvokļiem labi uzturētās ēkās un labās vietās cenas kritums būs mērenāks, bet, lai pārdotu sliktākas kvalitātes mājokļus, pārdevējiem to cena varētu būt jāsamazina diezgan būtiski.

Jauno dzīvokļu tirgū piedāvājums palielinās un, lai gan turpina augt būvniecības izmaksas, tam tomēr vajadzētu būt vienam no priekšnoteikumiem, lai dzīvokļu cenas vairs neaugtu un pat samazinātos, vai vismaz kļūtu atbilstīgs konkrētā projekta īpašībām — atrašanās vietai, arhitektūrai, dzīvokļu plānojumam, celtniecības kvalitātei un citiem kritērijiem, kuriem pircēji un naudas aizdevēji pievērš arvien lielāku uzmanību.