Jūs kā biedrības Zemes reformas komiteja pārstāvis publiski esat iebildis pret Saeimas 30. septembrī galīgajā lasījumā pieņemtajiem grozījumiem Civillikuma spēkā stāšanās likumā, ar kuriem it kā paredzēts uz laiku sakārtot tā saukto piespiedu dalītā īpašuma problēmu jeb attiecības starp zemes un ēku vai dzīvokļu īpašniekiem. Kādas lielākās likumiskās vai loģiskās kļūdas jūs saskatāt jaunajā regulējumā?
No dienas, kad Tieslietu ministrija (TM) pirmo reizi prezentēja šo grozījumu likumā Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību projektu, tajā aizvien ir palikušas divas galvenās problēmas – kas un par kādu cenu tiek pirkts no zemes īpašnieka? Nav definēts nedz tiesību ierobežojuma apjoms, nedz cena, kas par šo ierobežojumu [zemes izmantošanai] tiek maksāta. Šis likumprojekts nonāk dziļā pretrunā gan ar Satversmi, gan ar Satversmes tiesas atzinumiem par to, kā šis jautājums būtu risināms, un konfliktu pēc būtības padziļina. Jo, ja zemes īpašnieks nezina, cik lielā mērā viņa tiesības ir ierobežotas, un par šo ierobežojumu saņem neadekvāti mazu maksu, bet būves vai dzīvokļa īpašnieks nezina, ko viņš ar šo īpašumu var darīt, ir jāatzīst, ka likums ir brāķis.
Vismaz publiski šis likums tiek pasniegts tā, ka beidzot tiek ieviesta kārtība – nomas maksa 4% no zemes kadastrālās vērtības gadā –, kas novērsīšot strīdu iemeslu starp zemes un ēku īpašniekiem un tiesvedības.
Tā nebūs nomas maksa, bet atlīdzība par zemes lietošanu. Un no tā arī izriet neskaidrība, kādas īsti būs tiesības būves īpašniekam un kas īsti ir šis būves īpašnieks – ēkas īpašnieks vai, piemēram, dzīvokļa īpašnieks. Līdz šim jūsu minētās tiesvedības pamatā notika par diviem punktiem – platību [par ko jāmaksā noma] un cenu. TM, prezentējot likumprojektu, ir teikusi, ka tagad strīds var būt tikai par platību. Bet kā gan tas samazinās tiesvedību skaitu, ja strīdi par platību tāpat paliks? TM saka – jāizmanto prezumpcija, ka [ēkas/dzīvokļa īpašnieks] var lietot visu zemi, ja nav acīmredzami skaidrs pretējais. Bet ar formulējumu – "ja nav acīmredzami skaidrs" – strīds jau tiek ielikts pašā saknē.
Tīri ekonomiski runājot par šo 4% atlīdzības lielumu no kadastrālās vērtības gadā – cik šis skaitlis ir pamatots?
Ja pieņemam, ka par šo maksu zemes īpašnieks zaudē pilnīgi visas tiesības, tad šī atlīdzība ir absolūti neadekvāta. Tā neatbilst nedz vairākos Satversmes tiesas (ST) spriedumos dalītā īpašuma lietās izteiktajām atziņām, nedz elementāram taisnīgumam. Ja pieņemam, ka likumdevējs ir paredzējis, ka zemes īpašnieks daļu no tiesībām saglabā, kas izriet no likuma gramatiskās redakcijas, tad mēs teorētiski varam teikt: jā, zemes īpašnieks saņem 4% un var vēl papildus nopelnīt ar kaut ko citu. Bet arī tas pēc būtības nav pareizi. Jo kas tad ir tas, uz ko viņš saglabā izmantošanas tiesības – zemes dzīles, gaisa telpa? Pilsētās tam vispār nav nekādas jēgas. Vai arī tā zemes daļa, kas neatrodas tieši zem dzīvokļa vai mājas, viņam jāizmanto, piemēram, iznomāšanai autostāvvietas ierīkošanai?
Tiem 4% nav absolūti nekādu ekonomisko aprēķinu. Tie ir paņemti no aplamas ST 2018. gada aprīļa sprieduma secinājumu interpretācijas. ST nosprieda, ka nomas maksa nevar būt nedz 4% vai 5%, bet deva likumdevējam vairāk nekā gadu laika, lai tas izstrādātu taisnīgu, uz ekonomiskiem aprēķiniem balstītu regulējumu. Likumdevējs ir nepamatoti pieņēmis, ka ST, kategoriski neaizliedzot uz īsu brīdi piemērot 4% nomas maksu, ir atzinusi to par adekvātu. Taču tieši pretēji – saskaņā ar ST 2009. gada spriedumu tie ilgstoši nevar būt pat 5%, jo arī šāda maksa nepilda nomas līgumam raksturīgo atlīdzības funkciju. Un ja dzīvojam tiesiskā valstī, mēs nedrīkstam tieši piemērot tiesību normu, kas neatbilst Satversmei!
Kādēļ šī norma par 4% neatbilst Satversmei?
ST savā 2018. gada spriedumā dalītā īpašuma lietā norādīja – lai noteiktu tādu ierobežojumu, likumdevējam ir jāuzklausa ekspertu, ekonomistu atzinumi. Nedrīkst vienkārši voluntāri izvēlēties kādu skaitli. Mēs nekad neesam redzējuši, ka, piemēram, regulators kādreiz noteiktu līdz divām nullēm noapaļotu tarifu kādiem sabiedriskajiem pakalpojumiem.
Likumprojekta anotācija ir bijis vienīgais dokuments, kas ir bijis pieejams deputātiem lēmuma pieņemšanai! Un šo anotāciju, visticamāk, ir rakstījis jurists, kuram nav ekonomista izglītības un kvalifikācijas. Un šis jurists acīmredzot piemeklēja jebkādus noderīgus skaitļus, lai mēģinātu pamatot, ka šie 4% ir pamatoti. Tā, piemēram, norādot – lūk, regulators arī saka, ka 2,49% peļņa [no ieguldītā kapitāla gadā] ir laba. Taču atdeve no aizņemtā kapitāla nosaka kaut ko pilnīgi citu – ja kāds, turklāt lielais sabiedrisko pakalpojumu uzņēmums, aizņemas bankā naudu, tad cenas tarifā papildus kredīta procentiem var papildus pielikt sev kā virspeļņu, kā riska prēmiju 2,49% apmērā no kredīta bankas piešķirtā kredīta summas [protams, cenā ir iekļauti arī šī kredīta procenti].
Mēs arī nevaram teikt, kā tas faktiski ir izdarīts šajā anotācijā, ka ieņēmumi un ienākumi zemes īpašniekiem ir viens un tas pats. Ja tiek apgalvots, ka ieņēmumu apjoms 2,5% apmērā pēc nodokļu nomaksas, nerēķinot visus pārējos ar īpašumu saistītos izdevumus, ir taisnīgs, tad jāuzsver, ka taisnīgs nebūtu pat analogs tīro ienākumu apjoms jeb ienākums. ST ir norādījusi, ka nevar būt tā, ka kapitāla atdeve no zemes iznomāšanas ir vairāk nekā 30 gadi. Pat ja šie 2,5% būtu zemes īpašnieka tīrā peļņa, nevis ieņēmumi, no kuriem vēl jāmaksā visi izdevumi, tad pie 4% atlīdzības no kadastrālās vērtības gadā kapitāla atdeve būtu 40 gadi.
Protams, valsts savu īpašumu var nodot lietošanā vai lietojumā par mazāku cenu. Lai stimulētu ekonomiku un palīdzētu iedzīvotājiem, valsts savulaik noteica, ka tā savu un pašvaldību īpašumu iznomās par 1,5%. Bet neaizmirsīsim, ka nomniekam pašam šajā gadījumā jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis, turklāt vairumā gadījumu šī summa vēl papildus tika aplikta ar PVN. Līdz ar ko tā gala patērētājam nekad nav bijusi mazāka par 3,5%.
Savulaik valsts grasījās šādas netiešās dotācijas atcelt. Finanšu ministrija jau 2016. gadā nonāca pie secinājuma, ka atlīdzības par zemes lietošanu likme nevarētu būt zemāka par 6%. Un ST 2018. gadā tiesas sēdē vaicāja Saeimas pārstāvim – kā var būt, ka jūs vēlaties samazināt ieņēmumus zemes īpašniekiem privātpersonām, bet paši sev gribat palielināt uz 6%?
Vai šī 6% likme būtu zemes lietošanas maksas saprātīgais apmērs, pie kura zemes īpašniekam paliek kaut kādā reāla, saprātīga peļņa?
Latvijā par maksas apmēru nekad nav sūdzējušās personas, kurām pieder zeme brīvostās. Tur šī atlīdzība zemes īpašniekiem ir 5%, bet brīvosta papildus maksā nekustamā īpašuma nodokli. Zemes īpašniekam nav vispirms jāatrod līdzekļi, ar ko samaksāt nekustamā īpašuma nodokli, lai pēc tam ar vai bez tiesas palīdzības tos atgūtu no brīvostas. Vienlaikus zemes īpašnieku tiesības brīvostās ir reducētas gandrīz līdz nullei, jo tajās darbojas personālservitūts, kas pilnīgā sakrīt ar Latvijas Civillikumu. Personālservitūta gadījumā zemes īpašnieks pilnībā vairs nav atbildīgs par zemes gabalu, tā kopšanu, nebūšanām un nepieciešamajiem uzlabojumiem. Zemes īpašnieki faktiski pat nedrīkst ieiet šajā savā īpašumā. Bet Civillikums [un speciālais likums] nosaka, ka zemes lietotājs tādā gadījumā maksā nodokļus un ir atbildīgs par visu. Saskaņā ar jaunajiem grozījumiem, saņemot 4% atlīdzību, zemes īpašniekam saglabājas pārāk liela atbildība un ir jāmaksā visi nodokļi. Tostarp ir jāturpina atbildēt uz visiem iesniegumiem, piemēram, par bīstamiem kokiem, ceļu stāvokli.
Protams, koki pilsētā ir apgrūtinājums, koki laukos ir manta. No otras puses – kam tā manta pieder, un kurš drīkst ar to rīkoties? Kas notiks ar tomātu un gurķu dobēm savrupmāju dārziņos – kam tie tagad piederēs? Personālservitūta vai nomas gadījumā ir skaidrs – tie pieder zemes lietotājam. Kam tie piederēs tagad – līdz ar likuma spēkā stāšanos 1. janvārī?
TM saka, ka šo grozījumu jēga pamatā ir aizsargāt daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku intereses, jo bieži vien viņi nav tik turīgi, lai maksātu zemes nomu, viņiem rodas konflikti ar zemes īpašniekiem, garas tiesāšanās utt. Vai, jūsuprāt, jaunais regulējums aizsargā šīs grupas intereses?
Nekādā gadījumā. Pirmkārt, ST ir skaidri norādījusi, ka lielā daļā gadījumu dzīvokļu īpašnieki ir pat turīgāki par zemes īpašniekiem. Ja zemes īpašnieki ir sirmmāmuļas, kas zemi ir atguvušas denacionalizācijas ceļā, viņas bieži vien ir mazāk turīgas par daudzu dzīvokļu īpašniekiem, jo īpaši Rīgas centrā. Viena dzīvokļa īpašuma cena bieži vien ir lielāka nekā cena zemes gabalam zem visas mājas. ST arī norādījusi, ka, veidojot jaunu tiesisko regulējumu, nevar vienkārši populistiski aizstāvēt vienas puses, piemēram, dzīvokļu īpašnieku, intereses.
Cita starpā zemes īpašniekiem līdz šī gada 31. decembrim nemaz nebūs tiesību pieprasīt fizisko personu datus par dzīvokļu īpašniekiem uz viņa zemes. Savukārt dzīvokļu īpašnieki līdz šim datumam nezinās, kam samaksāt lietošanas maksu par zemi, bet ar 1. janvāri viņiem jau būs iestājies samaksas kavējums. Un likumā rakstīts, ka tad, ja dzīvokļa īpašnieks nav samaksājis ceturksni uz priekšu, viņam ir jāmaksā zemes īpašniekam visi izdevumi par servitūta valdītāja un zemes lietošanas maksas maksātāja uzmeklēšanu. Reāli būves īpašniekam izdevumos par zemes "likumisko lietošanu" var nāk klāt kādi 20–30 eiro uz katru dzīvokli.
Nākamais jautājums – platība. Likumprojektā nav noteikts, ka būves īpašniekam būtu jāpaziņo zemes īpašniekam zemes platība, ko viņš lieto uz likuma pamata. Bija priekšlikums, ka būves īpašniekam ir jāpaziņo, cik daudz zemes būvei ir nepieciešams. Saeima šos priekšlikumus noraidīja. Līdz šim attiecībā uz privatizētām ēkām ar likumu bija noteikts, ka tiek nomāta zeme, kas funkcionāli saistīta ar māju. Kāds zemes gabals tiks lietots no nākamā gada 1. janvāra?
Līdz ar jauno likumu dzīvokļu īpašnieki vairāk aizsargāti netiek. Ir pieņemti populistiski likuma grozījumi, klajš juridisks brāķis. Likumdevējs šādi tīši ignorē ST spriedumos izteiktos secinājumus un dotos norādījumus. 2018. ga - da spriedumā lietā 2017-17- 01 ST pirmo reizi Latvijas vēsturē atzina, ka likums ir pieņemts nederīgā procedūrā. ST uzsvēra, ka tādā veidā li - kumus rakstīt nedrīkst, un sniedza konkrētus norādījumus Saeimai, tajā skaitā, ka, atkārtoti pieņemot tiesisko regulējumu dalītā īpašuma jomā, likumdevējam "ir jāizvairās no tāda regulējuma pieņemšanas, kas vērsts uz vienas šo attiecību puses aizsardzību".
Jaunais likumprojekts faktiski ir pliķis gan ST, gan pašai Satversmei – likumdevējs ar to paziņo: mēs rakstīsim likumus pēc saviem ieskatiem.
Kā varēja notikt, ka brāķa likumprojekts tika sagatavots TM, izgāja cauri Ministru kabinetam un tika apstiprināts Saeimā trīs lasījumos? Ko Saeimas Juridiskais birojs par to teica?
Arī Juridiskais birojs secināja, ka tas ir brāķis. Tāpat kā iepriekš, piemēram, 2016./2017. gadā, nepārdomāti un neadekvāti samazinot zemes nomas maksas apmēru. Saeimas Juridiskais birojs savā atzinumā norādīja, ka šie 4% nav ekonomiski pamatoti ierosinās lietu, tad Saeima savai pārstāvībai tiesvedī - bā kārtējo reizi būs spiesta algot zvērinātu advokātu, jo Juridiskais birojs interešu konflikta dēļ Saeimu pārstāvēt Satversmes tiesā nevarēs.
Katras tuvojošās vēlēšanas ir populisma uzplaukuma laiks. Saeimas deputāti šajā laikā labprāt grib uzlabot savu vēlētāju materiālo labklājību. Taču valsts budžetu regulējošā likumdošana neļauj par valsts līdzekļu izlietojumu lemt tīri populistiski. Bet attiecībā uz privātpersonām ir diezgan viegli pateikt – mēs tagad jums visu atņemsim un pārdalīsim citiem, jo tas neskar valsts budžetu!
Es nesaprotu TM motīvus, jo tai pēc loģikas ir jābūt tiesiskuma sardzē. Varbūt likumprojekta autoriem un izstrādātājiem bija pārliecība, ka 4% var nosaukt kā pirmo prātā ienākušo tehnisko skaitli, kuru gan jau pēc tam Saeimas komisijas izlabos jeb precizēs? Pieaicinās ekspertus, tie strīdēsies, un parādīsies skaitlis ar saturu. Tiks definētas tiesības, ko zemes īpašnieki zaudē, ko mājas īpašnieki iegūst un kāda ir jaunajai situācijai adekvāta atlīdzības maksa. Bet tas nenotika!
Skumji, ka netika noteikts personālservitūts, ar ko būtu atrisinātas gandrīz visas problēmas. Tad būtu pateikts, ka zemes īpašniekam nav vairs nekādu tiesību, tikai saņemt naudu. Tad būtu ievērota arī ST norāde, ka maksājums var tikt diferencēts pēc objektīviem apstākļiem, piemēram, dzīvokļa īpašnieka rocības. Kāpēc gan Saeimai būtu jāsamazina lietošanas maksa par zemi citas valsts turīgam pilsonim, kurš nopircis dzīvokli Rīgas centrā? Savukārt, ja pensionāru pāris dzīvo šajā dzīvoklī, viņiem šī maksa samazinātos automātiski vismaz caur vienas tās komponentes – nekustamā īpašuma nodokļa likmes – samazināšanu. Bet šobrīd to darīt nevar, jo tieši zemes īpašniekam ir jāklasificējas nodokļa atlaides saņemšanai.
Ja 2011. gadā valsts nolēma izbeigt piespiedu dalītā īpašuma situāciju, tam vajadzēja notikt trīs soļos. Pirmais solis tika sperts, ieviešot tā saukto zemes piespiedu nomu. Otrajam solim bija jābūt visu faktiskā valdījuma tiesību piešķiršanai zemes lietotājam, visas tiesības un pienākumus noņemot zemes īpašniekam, piemēram, nosakot, ka zeme ir [būves, ostas vai augļu dārza īpašnieka] lietošanā uz personālservitūta pamata. Trešajam solim būtu jābūt zemes izpirkuma tiesībām, kā regulējums šobrīd tiek skatīts Saeimā. Pieņemtais likums diemžēl likumprojektu par zemes izpirkšanu torpedē jeb nogalina vēl nedzimušu.
Kāpēc?
Jo dzīvokļu īpašniekiem to darīt vairs nav nekādas motivācijas. Īpaši, ja īpašuma kadastrālā vērtība ir zema, līdz ar ko arī atlīdzības maksa par zemes lietošanu ir maza. Kurš tad pirks zemi zem savas bū - ves, ja lēti – daudz lētāk, nekā būtu izpirkuma maksa, – to var bezgalīgi turpināt lietot. Saeima visu laiku ir virzījusi domu, ka par aptuveni 6% no kadastrālās vērtības ēku un dzīvokļu īpašnieki zemi varēs izpirkt nomaksā. Visu laiku ir meklēti mehānismi, kā kopā ar valsts atbalstu zemes īpašumu padarīt par izpērkamu, piemēram, 10 gadu laikā. Un tagad tam visam tiek pārvilkta svītra.
TM Saeimas deputātus, visticamāk, maldina arī par to, cik vispār Latvijā ir dalīto īpašumu. Tiek nepareizi apstrādāti statistikas dati, kā rezultātā iznāk, ka Latvijā esot ap 200 000 dalīto īpašumu. Faktiski to ir daudzkārt mazāk. Un kad Saeimai tiek teikts, ka, lai viņiem palīdzētu, ir nepieciešami 200 vai 300 miljoni eiro, tad jāvaicā – vai kāds maz ir paskatījies, cik daudzi no tiem jau ir izpirkti pēdējo 25 gadu laikā? Cik daudzi ko - operatīvo vai privatizēto ēku īpašnieki jau ir nodibinājuši dzīvokļu kooperatīvus vai biedrības, kas zemi zem apsaimniekojamās mājas jau sen izpirkuši un reģistrējuši zemesgrāmatā uz sava vārda? Taču tas aizvien valsts reģistros uzrādās kā dalītais īpašums.