Patlaban Rīgā labas kvalitātes darba telpas ir apmēram 70-75 A un B klases biroju ēkās, kopumā vairāk nekā pusmiljona kvadrātmetru apmērā, taču brīvo biroju telpu īpatsvaram galvaspilsētā pēdējos četros gados - kopš krīzes pārvarēšanas un ekonomikas augšupejas - ir tendence samazināties.
Brīvi vairs tikai 10%
«2010. gadā neiznomāti bija ap 35% no kopējā biroju platību apjoma, bet patlaban šis rādītājs nedaudz pārsniedz 10%,» norāda nekustamo īpašumu kompānijas Latio Komercīpašumu tirdzniecības nodaļas vadītājs Jānis Šīns. Pēc viņa teiktā, augošo pieprasījumu pēc komercplatībām ietekmē ekonomiskās situācijas uzlabošanās, kas saistīta gan ar uzņēmumu paplašināšanos, gan jaunu uzņēmumu veidošanos, gan arī ar ārvalstu kompāniju ienākšanu Latvijā. Tomēr, kā norāda J. Šīns, īpaši bieži gan nenotiek tā, ka lieli ārvalstu nomnieki nolemj veidot savas struktūras Rīgā.
To apstiprina arī starptautiskā komerciālā nekustamo īpašumu konsultāciju uzņēmuma Colliers International (Colliers) biroju tirgus apskats par šā gada pirmo pusgadu: Rīgā šogad ienākušas tikai divas jaunas ārvalstu kompānijas - ASV ķīmiskās rūpniecības uzņēmums Cabot Corporation, kas pārcēla savu ārpakalpojumu centru no Beļģijas uz Latviju, un IT uzņēmums Igenico.
Dienas aptaujātie nekustamo īpašumu eksperti ir vienisprātis, ka patlaban tirgū vispieprasītākie ir kvalitatīvi A un B klases biroji ar izdevīgu atrašanās vietu, ērtu piekļuvi un labu ēkas funkcionalitāti. Piemēram, šogad nomnieki visvairāk iecienījuši biroju telpas Rīgas kvalitatīvajās biroju ēkās Duntes ielā, Skanstes ielas apkārtnē, kā arī tuvajā Pārdaugavā. Tāpat abas nekustamo īpašumu kompānijas norāda, ka pašlaik aktīvākie biroju telpu nomnieki ir IT uzņēmumi, finanšu, juridisko, mārketinga pakalpojumu sniedzēji, kā arī ārpakalpojumu centri.
«Vērtējot pēc telpu klases, šobrīd mazāks brīvo platību daudzums ir labāko telpu grupā - A klases telpām tas ir zem 5%. B klases telpām Rīgas centrā tas ir zem 10%, savukārt B klases telpām, kas atrodas biroju ēkās Pārdaugavā un citur ārpus centra, brīvo platību īpatsvars ir ap 20%. Savukārt C klases telpu segmentā pieejams ap 30% neiznomātu platību,» tirgus situāciju raksturo J. Šīns.
«Šobrīd vairāki nomnieki, kuriem beidzas nomas līgums vai arī kuri meklē plašākas telpas, sastopas ar grūtībām atrast ko piemērotu, jo piedāvājums ir diezgan zemā līmenī. Tāpēc daudzi uzņēmumi vienojas par abpusēji izdevīgiem nosacījumiem ar esošo telpu īpašnieku un paliek turpat,» teic kompānijas Colliers Brokeru departamenta direktors Ēriks Bergmans. Bieži šādos gadījumos uzņēmējam par līdz šim nomātajām biroju platībām gan var nākties maksāt par 5-10% lielāku nomas maksu.
Abās nekustamo īpašumu kompānijās gan norāda, ka šogad iespējama nomnieku rotācija, jo nesen ekspluatācijā tika nodota jaunā Valsts ieņēmumu dienesta ēka Mežaparkā, līdz ar to biroju platību fonds palielinājies par aptuveni 40 000 kvadrātmetru un uzņēmumiem teorētiski paveras iespēja nomāt VID struktūru atstātās telpas.
Nomas maksas aug
Augot pieprasījumam pēc moderniem birojiem, augstākas kļuvušas arī biroju nomas maksas. Lai gan pirmskrīzes līmeni tās vēl joprojām nav sasniegušas, ik ceturksni pēdējo divu gadu laikā tās strauji augušas. «Pēdējos četros piecos gados biroju nomas maksa Rīgā pakāpeniski palielinājusies. Atkarībā no telpu klases vidējā nomas maksa kopš zemākā punkta 2009. gadā līdz šim brīdim ir augusi par 20-30%. Tomēr aptuveni tikpat liela ir starpība salīdzinājumā ar nomas maksas pirmskrīzes līmeni,» stāsta J. Šīns.
Savukārt Colliers pārstāvis uzskata, ka biroju nomas maksas sāka augt 2010. un 2011. gadā, kad biroju tirgū bija vērojama liela rotācija, jo daudzi uzņēmumi meklēja augstākas kvalitātes telpas ar labākiem līgumu noteikumiem. «Krīzes laikā bija izteikts tā dēvētais nomnieka tirgus, kad uzņēmums varēja izvēlēties 10-15 projektus, jo tie visi atbilda tā prasībām, un tad iet un runāt par nomas nosacījumiem. Šobrīd situācija mainījusies, pieaugot iznomātāju nosacījumu nozīmei tirgū,» klāsta Ē. Bergmans.
Saskaņā ar Latio datiem A klases telpu nomas maksas amplitūda, kādā notiek darījumi, 2014. gada otrajā ceturksnī bija 13-16 eiro par kvadrātmetru mēnesī, B klases telpām - 8-13 eiro (Rīgas centrā - 10-13 eiro, Pārdaugavā un citur ārpus centra - 8-11 eiro), bet C klases telpām - 4-8 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Latio pārstāvis Dienai arī prognozēja, ka, saglabājoties līdzšinējām pieprasījuma tendencēm, A un B klases biroju nomas maksa līdz gada beigām Rīgā vidēji palielināsies par 5%.
Nomā, nevis iegādājas
«Uzņēmumi, kam nepieciešamas biroja telpas, tās vairumā gadījumu nomā. Nopērk, lai paturētu savā īpašumā, gan reti,» stāsta J. Šīns no Latio. Tam piekrīt arī Colliers pārstāvis Ē. Bergmans: «Uzņēmēji biroju ēkas savām vajadzībām iegādājas reti, piemēram, pērn bija tikai viens šāds gadījums - Latvijas pasta banka nopirka ēku Rīgā, Brīvības ielā 54.»
Visbiežāk biroju nami tiek iegādāti kā investīciju objekts, jo telpas tajos ir iznomātas, nodrošinot regulārus ienākumus, rezultātā teorētiski iespējams pelnīt no nomas biznesa. Tomēr, pēc Colliers aplēsēm, arī šādu darījumu skaits ir uz rokas pirkstiem saskaitāms. «Pērn bija apmēram astoņi šādi darījumi virs četriem miljoniem eiro. Savukārt vismaz trīs biroju ēkas tika iegādātas par summu vismaz līdz 10 miljoniem eiro,» norāda Ē. Bergmans.
Pēc viņa teiktā, lielākais šādu nekustamo īpašumu veida iegādes darījums pagājušogad bija biroju centra Valdemāra centrs pārdošana, ko no nekustamo īpašumu fonda BPT Secura iegādājās Igaunijā bāzētais privātais investors Capital Mill (precīza šī darījuma summa publiski netiek atklāta). Tāpat pērn dārgāko biroju ēku iegādes darījumu topā ierindojas biroju ēka Jura Alunāna ielā 2, kuru par 9,49 miljoniem eiro no nekustamo īpašumu kompānijas Alunāna biroji iegādājās Jūlijam Krūmiņam piederošs uzņēmums MC Estate, un projekts Panorama Plaza, ko no Swedbank nekustamo īpašumu pārvaldītāja Ektornet iegādājās Krievijas investors Rossel (precīza šī darījuma summa publiski netiek atklāta).
Jāpiebilst, ka dzīvokļu un biroju ēku kompleksa Panorama Plaza iegādes darījums ilustrē Latio ekspertu iezīmēto tendenci: pēdējos gados investoriem tiek pārdotas vairākas jaunas vai nepabeigtas biroju ēkas, kas krīzes laikā bija nonākušas ar bankām saistīto uzņēmumu īpašumā.