Ekonomika, lai arī lēnāk nekā iepriekš prognozēts, tomēr aug. Jāatgādina, ka Latvijas Banka kopš gada sākuma jau divas reizes pazeminājusi Latvijas iekšzemes kopprodukta (IKP) prognozi - sākotnēji no 2,7% līdz 2,3%, tagad līdz 2%, turklāt Latvijas Bankas ekonomists Igors Kasjanovs vērtē, ka paredzamā 2016. gada IKP izaugsme varētu būt pat vēl zemāka, t. i., 1,5-2% (pēc sezonāli izlīdzinātiem datiem).
Lai arī šogad ekonomikas izaugsme varētu būt vāja, tomēr izaugsme būs un vienlaikus tas nozīmē gan maksātspējas pieaugumu, gan arī pārliecības par nākotni stiprināšanos, kas ir svarīgs aizņemšanos veicinošs faktors. «Kreditēšanas attīstību veicina gan makro faktori, kas nosaka, cik klientam ir līdzekļu makā, gan arī klientu noskaņojums - pārliecība par nākotni. Jo ilgāk tirgū valda stabili nosacījumi, jo ērtāk jūtas potenciālais aizņēmējs,» apstiprina Swedbank hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Normunds Dūcis.
Zems atskaites punkts
Pozitīvu iespaidu uz kreditēšanas pieaugumu noteikti atstājusi valsts atbalsta programma jaunajām ģimenēm, iegādājoties mājokli. Savukārt pieauguma procentuālo lielumu ietekmēja fakts, ka iepriekš tirgū bija zema aktivitāte: īpaši mājokļu kredītu izsniegšana kritās saistībā ar Maksātnespējas likuma grozījumiem, kas ietvēra «nolikto atslēgu» principa ieviešanu. No šī zemā līmeņa atsākusies pakāpeniska izaugsme, ko nosaka gan pieprasījuma puse (pirktspēja, objektīva nepieciešamība palielināt un uzlabot mājokli), gan piedāvājuma puse.
Jāatgādina, ka 2014. gada rudenī pirmsvēlēšanu gaisotnē Saeima atbalstīja grozījumus Maksātnespējas likumā, kas noteica ieviest obligātu «nolikto atslēgu» principu. Bankas uz to asi reaģēja, gan dažām izstājoties no valsts atbalsta programmas, gan paaugstinot pirmās iemaksas apmēru līdz 30-40%, kas ir apmēram divkāršs palielinājums. Jau 2015. gada sākumā Saeima mainīja regulējumu, kas noteica, ka «nolikto atslēgu» princips ir izvēles iespēja, un rezultātā bankas atkal atrada iespēju gan atgriezties programmā, gan samazināt pirmās iemaksas procentuālo apjomu. Tirgus sarukumu, it īpaši 2015. gada pirmajā ceturksnī, labi ilustrē izsniegto hipotekāro kredītu apjoms mājsaimniecībām, uz ko norāda Finanšu un kapitāla tirgus komisija.
Vienlaikus nekustamā īpašuma tirgu ietekmēja arī izmaiņas Imigrācijas likumā, kas tika veiktas 2014. gadā un noteica papildu ierobežojumus ārzemniekiem, iegādājoties nekustamo īpašumu Latvijā. Tā rezultātā 2015. gads nekustamo īpašumu tirgū bija sarežģītiem izaicinājumiem pilns. «Jau 2014. gadā makroekonomiskie procesi radīja tālejošas sekas. Izmaiņas Imigrācijas likumā un Krievijas rubļa vērtības kritums vairākkārt samazināja nerezidentu interesi par Latvijas nekustamo īpašumu tirgu. Savukārt uz vietējo pieprasījumu orientētos segmentos neskaidrības ar «nolikto atslēgu» principa piemērošanu 2015. gada sākumā gandrīz pilnībā nobremzēja hipotekāro kreditēšanu,» vērtē Latio valdes loceklis Aldis Riekstiņš, uzsverot, ka gada otrajā pusē jau notika pakāpeniska tirgus atkopšanās un pārorientēšanās uz vietējo pieprasījumu.
Izaicinājumus un neskaidrības nekustamā īpašuma tirgū pēdējo divarpus gadu laikā labi ilustrē darījumu skaits un apjoms Rīgā pēc zemesgrāmatas datiem. Šī nozares «kardiogramma» parāda, ka vispirms aktivitāte pieauga, steidzot pabeigt darījumus, pirms spēkā stājās izmaiņas Imigrācijas likumā, pēc tam gan Imigrācijas likuma, gan neskaidrību «nolikto atslēgu» principu dēļ notika visai dramatisks kritums, kas zemāko punktu sasniedza 2015. gada pirmajā ceturksnī.
Aug lēnām
Vislielākā tirgus aktivitāte, protams, ir Rīgas dzīvokļu tirgū, kur notiek apmēram 600 un vairāk darījumu mēnesī un pēdējo četru ceturkšņu griezumā vērojama stabilitāte ar nelielu izaugsmes tendenci. No šiem darījumiem divas trešdaļas notiek ar sērijveida dzīvokļiem, bet ar dzīvokļiem jaunajos projektos - apmēram 20% darījumu. Kopš 2015. gada otrā ceturkšņa vērojama tendence, ka jauno projektu attīstītāji (izņemot ekskluzīvo un uz nerezidentu pircēju vērsto segmentu) spējuši palielināt interesi vietējo pircēju vidū un rezidentu darījumu skaits lēnām, bet mērķtiecīgi aug, 2016. gada otrajā ceturksnī sasniedzot pēdējo 2,5 gadu maksimumu.
Lai arī kreditēšanas apjomi pieauguši un nekustamo īpašumu nozarē ieplūst vairāk naudas, aizņēmēji kļuvuši atbildīgāki, kritiskāk un zinošāk izsverot savas iespējas kredītu atmaksāt un attiecīgi arī par īpašuma iegādi pieņemot ļoti racionālus un pārdomātus lēmumus. «Mēs to novērojam ikdienā, redzot, cik ilgi pircēji izsver savas iespējas, līdz nonāk līdz galējā lēmuma pieņemšanai,» teic A. Riekstiņš. Turklāt, līdzīgi kā korporatīvajā segmentā, arī fizisko personu jomā var novērot ievērojamu banku konkurenci par klientiem, kuriem ir augstāks ienākumu līmenis, bet konkurence par klientiem ar zemāku ienākumu līmeni ir salīdzinoši maza.
Cenas saglabāsies
Runājot par mājokļu cenām, Latio speciālisti vērtē, ka tās pēdējā pusotra gada laikā saglabājušās stabilas, lai arī neliels 4-5% pieaugums gadā vērojams kvadrātmetra cenām sērijveida dzīvokļos. Jaunajos projektos cenas faktiski nav mainījušās, bet ekskluzīvākos segmentos pat nedaudz samazinājušās. «Neskatoties uz tirgus aktivitātes pieaugumu, cenas, visticamāk, saglabāsies stabilas, jo nav redzami priekšnoteikumi dramatiskām izmaiņām. Gan piedāvājums, gan pieprasījums rezidentu sektorā aug samērā lēni, bet ekskluzīvo īpašumu attīstītāji cenas būtiski nesamazina,» skaidro A. Riekstiņš.
Ņemot vērā, ka kreditēšanas un nekustamā īpašuma tirgus ir savstarpējā pozitīvā mijiedarbībā, arī banku pārstāvji vērtē, ka nekustamo īpašumu cenas augs samērīgi. «Ir Latvijas reģioni un pilsētas, kur pieprasījums pēc īpašumiem ir ļoti zems un cenu pieaugums nav sagaidāms, bet labas kvalitātes īpašumiem, ar labu apkārtējo infrastruktūru vietās, kur vērojams pirktspējīgu iedzīvotāju pieprasījums, bet piedāvājums ir salīdzinoši neliels, vērojams vienmērīgs cenu pieaugums no ceturkšņa uz ceturksni,» atzīmē Nordea Kredītu departamenta vadītājs Latvijā Rasmuss Pētersons.
Banku ieskatā pašreizējā izaugsme ir visai sabalansēta, atsevišķos segmentos pat varētu būt lielāks piedāvājums, piemēram, jauno vidējās klases mājokļu segmentā. Tāpēc strauju nekustamo īpašumu cenu kāpumu tās neprognozē. N. Dūcis piekrīt, ka pašreizējā tirgū izaugsmi virza ne tikai aizdevumu pieejamība, bet arī aizņēmēju vēlme un spēja aizņemties. Šobrīd novērojams veselīgs tirgus kāpums, kas neradīs strauju īpašumu cenu kāpumu.
Pozitīvs efekts
Kopumā sabalansēts mājokļu kreditēšanas pieaugums ir pozitīvs signāls Latvijas ekonomikai. Saglabājoties mērenam un ilgtspējīgam kreditēšanas pieaugumam, tas stimulē ekonomikas attīstību - pieaug aktivitāte būvniecībā, būvmateriālu tirdzniecībā un saistītajās nozarēs, un tas attiecīgi vedina tālākus pozitīvos efektus. LKA vērtē, ka diezin vai vienlaikus būtiski samazināsies ikdienas patēriņš, jo, pirmkārt, pamatā cilvēki, kas ņem kredītu, pirms tam krājuši naudu pirmajai iemaksai, otrkārt, bankas rūpīgi vērtē aizņēmēju reālo maksātspēju, cilvēka un visas mājsaimniecības ienākumus un nepieļauj pārmērīgi lielu ienākumu daļas novirzīšanu kredītmaksājumiem, pārliecinās, ka cilvēku rīcībā paliek pietiekami līdzekļu visu ikdienas vajadzību segšanai.
Swedbank hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs uzsver: «Pieaugs nodarbinātība vairākās nozarēs, un līdz ar to augs strādājošo ienākumi, kurus novirzīt patēriņam. Pieaugot patēriņam, arī uzņēmumi jutīsies drošāki par nākotnes pieprasījumu un veiks investīcijas, kas šobrīd kavē ekonomikas izaugsmi. Tas savukārt radīs jaunas darba vietas. Sanāk tāds labvēlīgs cikls. Jā, iespējams, atsevišķas mājsaimniecības pievērsīs vairāk uzmanības tēriņiem hipotekāro kredītu maksājumu dēļ, taču var būt situācija, kad iepriekš krātais mēneša apjoms tagad tiks novirzīts šiem maksājumiem, tēriņiem būtiski nemazinoties.» Jāņem arī vērā, ka daļai mājsaimniecību līdz sava mājokļa iegādei ir bijis īpašums, ko, iegādājoties jaunu mājokli, plānots izīrēt. Rezumējot - kopējais efekts būs pozitīvs.
Pagaidām vēl ne
Kopējais mājsaimniecību hipotekāro kredītu portfelis (2016. gada otrajā ceturksnī tie bija 4,4 miljardi eiro) joprojām samazinās, kaut krituma tendence pēdējā ceturksnī gandrīz mitējusies. Līdz ar to aktuāls ir jautājums, vai ir pamats runāt par šīs pozīcijas izaugsmi turpmākajos ceturkšņos, uz ko banku pārstāvji tomēr atbild noliedzoši. «Būtu pāragri prognozēt, ka kopējais kredītportfelis varētu atsākt augt tuvākā gada laikā,» atklāj N. Dūcis. Savukārt LKA atgādina, ka portfeļa gala cipars veidojas no atmaksātajiem kredītiem (mīnuss) un jaunajiem kredītiem (pluss), un portfeļa rukšana nozīmē, ka cilvēki atmaksā savus aizdevumus, kas arī nav slikta ziņa. Secināms, ka ir pamats runāt par turpmāku jaunizsniegto kredītu pozitīvo tendenci, bet ne par kopējā portfeļa izaugsmi.
Nenoliedzami tirgū vērojamās tendences un darījumu statistikas dati liecina par lēnu un pakāpenisku vietējā pieprasījuma nostiprināšanos nekustamo īpašumu tirgū.