Noma + plānojums
Rīgas centrā tirdzniecībā aktīvākās ielas radušās vēsturiski, veidojot zelta kvadrātu: Brīvības ielas labā puse, Bruņinieku iela, A. Čaka ielas kreisā puse un Vaļņu iela. Šajā pilsētas daļā ir liela gājēju un arī transporta plūsma. Aktīva tirdzniecība notiek arī populārākajos tirdzniecības centros Spice, Alfa, Mols u.c., taču tur darbs vairāk orientēts uz pircējiem, kuriem ir pieejams auto.
Centrā ir telpas, kurās vērojama liela nomnieku rotācija. Katrā situācijā cēloņi ir atšķirīgi, taču kā raksturīgākos SIA Nira fonds valdes locekle Jevgēnija Markova-Krūmiņa Dienai min telpu plānojumu. «Darbojoties vairāku līmeņu telpās, jāpiesaista vairāk pārdevēju, lai būtu iespēja pieskatīt preci un apkalpot klientus. Tas rada papildu izdevumus. Grūtāk ir veiksmīgi izkārtot preci, lai tā būtu labi pārskatāma pircējiem.»
Arhitekts Pēteris Bajārs Dienai min virkni veikalu, kuros peļņu nesoša tirdzniecība nemaz nevar notikt, jo veikals uzcelts un tā interjers veidots «arhitektoniski nepareizi». Piemēram, neērta ieeja, šauras, grūti veramas durvis, kāpnes novietotas pret ieeju, tirdzniecības zāle ir sadrumstalota, skatlogi - nelieli un neveicina klientu piesaisti. Nereti klienti gluži vai intuitīvi neapmeklē, paiet garām šādām vietām, lai arī veikalā piedāvātais ir gana konkurētspējīgs. Markova-Krūmiņa pieredzējusi, ka nomnieki ar neveiksmīgāku biznesa koncepciju vai nepietiekamu pieredzi parasti šādās telpās ilgi neiztur.
Krīzes «ziedu laikos» bija vērojams liels vakantu telpu skaits arī Rīgas aktīvākajās tirdzniecības vietās, nomas maksa bijusi vēsturiski zemākajā līmenī (piemēram, nomas maksa Rīgā 2008.-2009. gadā bijusi aptuveni 1993. gada līmenī - apmēram 10-30 eiro par m2). Pirmskrīzes gados, kad nomas maksa aktīvākajās Rīgas tirdzniecības ielās bija krietni augstāka (2,5-4 reizes), sākot biznesu dārgākās tirdzniecības vietās, pirms veikala atvēršanas nomnieki krietni detalizētāk plānoja savu biznesu, jo katrs nomas mēnesis izmaksāja ļoti dārgi. Līdz ar to rotācija dārgākajās Rīgas ielās bija ļoti maza.
Pagrieziena faktors
Kāpēc teorētiski sliktākās tirdzniecības ielās ārpus darbīgā centra nomnieku rotācija ir mazāka nekā zelta kvadrāta ielās? Pēc Markovas-Krūmiņas domām, tas skaidrojams ar labāku nomnieka biznesa koncepciju: «Nomnieks detalizētāk plāno, vairāk pārdomā, kā piesaistīt jaunos klientus un paziņo jau esošajiem par jauno atrašanās vietu.»
Nav nozīmes, ka vieta tiek uztverta kā ļoti aktīva, ka tā pati par sevi piesaistīs daudzos pircējus. Biznesa plānošanā atlaižu nav. Diena jautāja Grupa 93.lv direktoram Neilam Balgalim par konkrētu melno punktu Rīgā, Krasta ielā, kur milzīgā tirdzniecības platībā veikalam Kimko vairāku gadu laikā mainījušies īpašnieki. Pilsētplānotāja atbilde pārsteidza: «Uzdrošinos apgalvot, ka neveiksmei ir viens prozaisks izskaidrojums: tieši uz to lielveikalu nav kreisā pagrieziena no centra puses. Blakus Molam ir, pircēji var iebraukt.»
Balgalis uzskata, ka pilsētai vajag savu «ielu režisoru», un norāda: «Kur ir cilvēku plūsma, tur ir komercija.» Kā labāko piemēru var redzēt areālu ap Rīgas Centrālo dzelzceļa staciju - cilvēku plūsma garantē komercdarbību.
Neizvērtēts bizness
Augsts bezdarba līmenis, lēts darbaspēks un zema nomas maksa iedrošināja jaunu, nereti nepieredzējušu uzņēmēju parādīšanos tirgū. Jaunie uzņēmēji slēdza nomas līgumus, atvēra veikalus, taču nepietiekami laba biznesa koncepcija, pieredzes trūkums bija pirmie iemesli, kāpēc veikali tika slēgti jau dažus mēnešus pēc atvēršanas. «Ja telpu īpašnieks bija noslēdzis nomas līgumus kaut ar diviem trim šādiem neveiksmīgiem nomniekiem, par telpām radās iespaids, ka tajās ir slikta aura vai kas tamlīdzīgs, taču patiesais iemesls varēja būt pavisam objektīvs - nomnieka nekompetence,» secina Markova-Krūmiņa.
Bieži vien veikali bija jāslēdz pārāk augstās nomas maksas dēļ. Ja iznomātājs nespēja pienācīgi izvērtēt reālo situāciju nomas tirgū un iedomājās, ka varēs labi nopelnīt, prasot par telpām neatbilstoši augstu nomas maksu, telpas ilgāku laiku varēja palikt tukšas. Tagad daudzi namīpašnieki ir attapušies. Lai telpas nestāvētu biedējoši tukšas, slēdzot līgumus, vienojušies, ka jāmaksā vismaz par komunālajiem maksājumiem, bet īres maksa ir gluži vai simboliska.