Dažādas intereses
Gadījumos, kad maksātnespēja iestājas jauno dzīvojamo projektu attīstītājiem, kuri jau nodevuši māju ekspluatācijā un izpārdevuši daļu dzīvokļu, apsaimniekošana vienlaikus skar banku, dzīvokļu īpašniekus, apsaimniekotāju un attīstītāju. Visbiežāk tie ir jaunie projekti, kuru izpārdošana sākta pēc 2007.gada inflācijas samazināšanas plāna. Apsaimniekotāji parasti jau ir piesaistīti, balstoties uz tirgus uzplaukuma laika līgumiem, kuri neatbilst patērētāju tiesību aizsardzības prasībām un neparedz līdzvērtīgus, savstarpēji sabalansētus pušu pienākumus un tiesības. Izsniedzot kredītu attīstītājam, banka nepievērsa uzmanību apsaimniekošanai, taču tagad pašai jāsadzīvo ar neizdevīgo līgumu. Turklāt banka nevar izmantot dzīvokļu īpašniekiem pieejamo patērētāju tiesību aizsardzību, lai grozītu netaisnīgos līguma noteikumus. Tādēļ, pārņemot īpašumu, bankai ir jāizprot gan tas, ka vienpersoniska apsaimniekošanas jautājumu risināšana tikai pēc bankas ieskatiem nebūs iespējama, gan arī tas, ka katrai apsaimniekošanā iesaistītajai pusei ir atšķirīgas intereses.
Dzīvokļu īpašniekiem, kuri plāno pārcelties uz dzīvi jaunajā dzīvoklī, parasti ir gan interese par mājas pietiekami kvalitatīvu apsaimniekošanu ilgtermiņā, gan pamatota vēlme, lai apsaimniekošanas izdevumus segtu visu dzīvokļu īpašnieki. Apsaimniekotājs pārsvarā ir ieinteresēts, lai dzīvokļu īpašnieki ne tikai priekšlaikus neizbeigtu līgumu, bet arī turpinātu sadarbību, pagarinot līguma termiņu. Savukārt attīstītājam ir tikai īstermiņa interese izpārdot dzīvokļus, taču nav intereses par mājas turpmāko apsaimniekošanu. Līdzīgi arī banka, pārņemot īpašumu, pārsvarā ir ieinteresēta tērēt pēc iespējas mazāk līdzekļu tā uzturēšanai līdz tālākai atsavināšanai vai citam risinājumam.
Rezultātā, lai māja tiktu apsaimniekota, jāpieņem kompromisa lēmumi, kas apmierina visas ieinteresētās puses. Tādēļ bankai ir jāapzinās visu pušu tiesiskās attiecības, lēmumu pieņemšanas kārtība un balsu sadalījums kopsapulcē, kam ir nozīme, ja banka apsver iespēju samazināt izdevumus, piemēram, mainot mājas apsaimniekošanas kārtību, apsaimniekotāju vai apsaimniekošanas maksu, samazinot apsaimniekošanas pakalpojumu klāstu vai atsakoties no uzkrājumu fondu veidošanas.
Jaunie dzīvojamo māju projekti parasti tiek sadalīti atsevišķos dzīvokļu īpašumos, nosakot katrā no tiem ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu. Tiesiskās attiecības, kas veidojas starp šādiem dzīvokļu īpašniekiem, pamatā regulē likums «Par dzīvokļa īpašumu». Ar dienu, kad iegūts īpašums, katram dzīvokļa īpašniekam (arī bankai) ir pienākums piedalīties mājas pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, sedzot proporcionālu daļu no izdevumiem, kas saistīti ar mājas, zemes, komunikāciju uzturēšanu un remontu, kā arī komunālajiem pakalpojumiem, kas patērēti kopējām vajadzībām (kāpņu telpu apkure, apgaisme un atkritumu apsaimniekošana). Turklāt jāapzinās, ka pret banku var tikt vērsta prasība par parāda piedziņu vai maksātnespēju, ja likumā noteiktais pienākums netiktu pildīts. Līdzīgi, pārņemot īpašumu, bankai, attīstītājam un apsaimniekotājam ir jāvienojas par parādiem, kas attīstītājam uzkrājušies pie apsaimniekotāja.
Par mājas apsaimniekošanu lemj dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, kuras lēmumi ir saistoši visiem, ja par balsojusi vairāk nekā puse no visiem īpašniekiem. Kopsapulcē katram pieder tik balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā. Turklāt, aizsargājot mazākumu, likums tam īpašniekam, kuram pieder vairāk nekā puse no dzīvokļiem, kopsapulcē piešķir ne vairāk kā 50% no klātesošo balsīm. Tādēļ banka nevar lemt vienpersoniski un tai ir jāmeklē kompromiss ar pietiekamu skaitu īpašnieku, lai pieņemtu bankai vēlamo lēmumu.
Ar ko jārēķinās?
Apsverot īpašuma pārņemšanu, bankai jārēķinās arī ar maksu par komunālajiem pakalpojumiem, kas patērēti neizpārdotajos dzīvokļos un koplietošanas telpās. Atvienojot (nelietojot) elektrību, ūdeni un gāzi, var optimizēt izmaksas par neizpārdotajiem dzīvokļiem, taču centrālo apkuri atsevišķos dzīvokļos atvienot parasti nevar. Masu medijos jau vēstīts, ka Rīgā vairākos jaunajos projektos apkure atvienota neizpārdoto dzīvokļu parādu dēļ (ja tie netiks segti, apkuri visticamāk nepieslēgs arī jaunajā apkures sezonā). Tomēr iespēja atslēgt apkuri atsevišķos dzīvokļos vērtējama pretrunīgi. No vienas puses, tas ļautu īpašniekam (arī bankai) maksimāli samazināt izdevumus, kas saistīti ar neapdzīvotu dzīvokļu uzturēšanu. No otras puses, piemēram, a/s Rīgas siltums norāda, ka normatīvie akti neprasa tādas centrālās apkures sistēmas veidošanu, kas ļautu atvienot apkuri atsevišķos dzīvokļos. Tādēļ tiek slēgts viens līgums par visas mājas apkuri un tā var tikt atvienota visai mājai pat tad, ja parāds uzkrājies tikai par atsevišķiem dzīvokļiem. Ja parāds uzkrātos par bankas pārņemtajiem dzīvokļiem, pret banku varētu tikt vērsta prasība par parāda piedziņu vai maksātnespēju, lai novērstu apkures atvienošanu mājai. Turklāt, vērtējot ilgtermiņā, neapdzīvotie dzīvokļi vismaz minimāli jāapkurina, lai tiktu apkurināti apdzīvotie dzīvokļi, pienācīgi saglabāti neapdzīvotie dzīvokļi un māja kopumā, kā arī lai negatīvi neietekmētu dzīvokļu vai mājas pārdošanas cenu nākotnē.
Lai pie katras attīstītāja maksātnespējas rastu piemērotāko risinājumu, bankai jāvērtē plašs jautājumu loks, piemēram, uzkrātās parādsaistības, projekta dokumentācija, celtniecības līgumu izpilde un darbu kvalitāte, izejmateriālu piegāde un samaksa par tiem. Tajā pašā laikā laikus jāapzinās, ka apsaimniekošanai var izrādīties būtiska, ja ne izšķiroša loma piemērotākā risinājuma izvēlē. Diemžēl līdzšinējā tendence otršķirīgi vērtēt apsaimniekošanu piemērotākā risinājuma izvēlē, visticamāk, novedīs pie tā, ka banka pēc īpašuma pārņemšanas saskarsies ar salīdzinoši lielām apsaimniekošanas vai komunālo pakalpojumu izmaksām, kas laikus nebūs ņemtas vērā, atšķirīgām īpašnieku, apsaimniekotāja, attīstītāja un bankas interesēm apsaimniekošanas jautājumos vai bankai bieži neizdevīgo balsu sadalījumu dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē. Pārdomāti sakārtojot, pilnveidojot un racionalizējot ar apsaimniekošanu saistīto normatīvo aktu regulējumu, ieguvēja būtu ne vien banka, kas nonākusi tai līdz šim neierastā situācijā ar īpašumu apsaimniekošanu, bet arī visi citi dzīvokļu īpašnieki un paši apsaimniekotāji.